TP. Hồ Chí Minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn

Trên cơ sở đó, UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

“Đột phá” trong thay đổi phương thức định giá đất

Đề xuất của UBND TP. Hồ Chí Minh được cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trông chờ  từ lâu. Nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện thì đây là sự thay đổi phương thức định giá đất có tính “đột phá” khi được phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể nhằm tính tiền sử dụng đất, thuê đất đối với tất cả các dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng (theo bảng giá đất) như quy định hiện nay.

Việc này được cho là vừa tăng thêm trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh, vừa có căn cứ định lượng giúp đơn giản hoá, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giúp cho môi trường đầu tư tăng thêm tính minh bạch, thông thoáng. Loại trừ được cơ chế ”xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, bảo vệ, tránh cho cán bộ công chức có thể “bị vướng rủi ro trong thi hành công vụ” khi thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án.  

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Chính phủ quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mặt khác, theo quy định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (…) phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.  

Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền thường áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất dự án BĐS, nhà ở thương mại để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định và chỉ được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Nhiều bất cập

Bên cạnh mặt tích cực, việc định giá đất đang tồn tại những vướng mắc cần tháo gỡ. Cụ thể, một số bất cập, vướng mắc của cơ chế mà Chính phủ ban hành khung giá đất làm căn cứ để cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định 07 vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất, mà mỗi vùng kinh tế lại có địa bàn quá rộng và có nhiều khác biệt, không thật tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nên khung giá đất chưa sát với đặc điểm tình hình của một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Nghị định này quy định: “Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”.

Tuy nhiên, Nghị định quy định không cho phép “cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất”, nên chưa sát và mâu thuẫn với yêu cầu phải “căn cứ vào thực tế của địa phương”, cũng như chưa phát huy trách nhiệm và tính chủ động của cấp tỉnh trong “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Chính vì thế, bảng giá đất của các địa phương thường chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường. Hàng năm, UBND cấp tỉnh đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất nhân với bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất trong hạn mức của cá nhân, hộ gia đình khi làm sổ đỏ, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí…

Trên thực tế, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án được “thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” thì một số người có đất bị thu hồi đã không đồng tình, dẫn đến khiếu kiện thậm chí có trường hợp khiếu kiện gay gắt. Do đó, nhiều địa phương phải ban hành các hệ số điều chỉnh giá đất đặc thù cho từng dự án này thì mới thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng.

Hồ Chí Minh đã ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, nhưng thành phố chưa sử dụng thẩm quyền “cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất” (theo quy định tại Khoản 2, Điều 5, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP) nên mức giá đất cao nhất của bảng giá đất tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 chỉ là 162 triệu đồng/m2, bằng với mức giá tối đa của khung giá đất.

Thành phố cũng quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố theo 5  khu vực: Khu vực 1 là 2,5; Khu vực 2 là 2,3; Khu vực 3 là 2,1; Khu vực 4 là 1,9; Khu vực 5 là 1,7, dẫn đến “mức giá đất tối đa” năm 2021 của thành phố chỉ là 162 triệu đồng/m2 x 2,5 = 405 triệu đồng/m2. Trong khi giá thị trường tại các vị trí đất này cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất, thậm chí có tuyến đường lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2.