TT bất động sản công nghiệp: Cơ hội bứt phá

Sứt hút mạnh mẽ

BĐS công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics, đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ và bùng nổ.

BĐS công nghiệp Việt Nam có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc hiện nay.

Trong xu thế thị trường BĐS dần ổn định và đi vào khuôn khổ thì cơ chế, chính sách dành cho phân khúc BĐS công nghiệp đang còn nhiều dư địa và cơ hội phát triển cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Phân khúc này cũng được kỳ vọng phát triển nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), cho rằng, trong khoảng 3 năm gần đây, các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS đã đi vào cuộc sống, thị trường có nhiều chuyển biến theo hướng tăng trưởng đều và ngày một bền vững. Lượng giao dịch hàng hóa BĐS tăng nhưng giá không tăng mạnh, không có cảnh sốt nóng, trong khi số lượng người mua chuyển về sinh sống tại các dự án chiếm tỷ lệ cao. Mặt khác, các doanh nghiệp ngày càng linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm, tránh vết xe đổ của thị trường giai đoạn 2008 – 2013; còn người dân cũng có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào BĐS.

Cùng với đó, trên thị trường BĐS, các phân khúc căn hộ cao cấp sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở trung cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng khó phát triển trong ngắn hạn khi chỉ tập trung ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có phát triển nhưng còn nhiều trở ngại. Ngược lại, ở phân khúc BĐS công nghiệp lại được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường.

Theo quan điểm của TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương, việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghiệp 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi. Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử đang tạo nên nhu cầu phát triển hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Mặt khác, Việt Nam đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, năm 2018, tổng vốn FDI cam kết đạt gần 35,46 tỷ USD. Tổng vốn FDI vào khu công nghiệp (KCN) tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD. Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững, trong khi đó, nguồn cung BĐS công nghiệp lại chưa đáp ứng được nhu cầu.

Đặc biệt, ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn là sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Yêu cầu này đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn. Những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê BĐS công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng đối với sản phẩm chất lượng cao.

Bên cạnh đó, phân khúc BĐS công nghiệp đã có sự thay đổi để đa dạng hoá các loại hình khu công nghiệp thành khu đa chức năng. Mô hình này vẫn được manh nha từ Nghị định 82-/2018/NĐ-CP của Chính phủ. Trước những xu thế đó, cần cách tiếp cận tổng thể về loại hình BĐS này.

Đầu tư hạ tầng, nhân tố quyết định 

Đánh giá về tương lai phát triển và nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng, sẽ có sự dịch chuyển các nhà đầu tư FDI theo ngành nghề và vùng miền tạo nên mô hình mới. 

Theo đó, ông Stephen Wyatt đánh giá, thị trường công nghệ đang gia tăng mạnh mẽ. Xu hướng này cũng đã xuất hiện tại các KCN từ Bắc đến Nam khiến diện tích dành cho nghiên cứu và sản xuất công nghệ cũng gia tăng. Các tỉnh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… đã thấy điều này rất rõ. “Tuy nhiên, việc phân bổ diện tích khu công nghiệp phân bổ không đồng đều, chủ yếu tập trung ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp trọng điểm kể trên. Ngược lại, tại các khu công nghiệp thuộc miền Trung thì lại không đạt được độ phủ diện tích như vậy”, ông Stephen nhận xét.

Chính vì điều này, việc tập trung đầu tư vào hạ tầng sẽ là một trong những ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của khu công nghiệp Việt Nam trong tương lai, sẽ tạo nên sự thay đổi lớn cho thị trường BĐS công nghiệp.

Đại diện JLL Việt Nam cũng khuyến nghị hướng đi trong tương lai là khai thác tối đa tiềm năng trên các phương diện như tiếp tục đầu tư cơ sở hạ tầng, tận dụng sự dịch chuyển từ Trung Quốc, khai thác tối đa tiềm năng trở thành trung tâm sản xuất công nghiệp của Đông Nam Á, tập trung vào những vùng kinh tế trọng điểm để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và đặc biệt là phải tăng cường ứng dụng công nghệ 4.0 để nâng cao hiệu quả hoạt động vận tải hàng hoá.

Đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ông Trần Quốc Trung, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế đánh giá, việc xây dựng và phát triển KCN đã trải qua 5 giai đoạn với những đặc điểm phát triển riêng. Cả nước hiện có 326 KCN, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn hecta và 251 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn hecta. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 73,9%; 88% KCN đi vào hoạt động có nhà máy xử lý nước thải tập trung.

Tuy nhiên, theo ông Trung, việc phát triển KCN cũng đang gặp một số hạn chế như công tác bảo vệ môi trường chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra; các vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân chưa được cải thiện rõ rệt. Cùng với đó, quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các KCN còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN còn khó khăn; chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các KCN.