TT bất động sản: Sụt giảm nguồn cung và số lượng giao dịch

Điểm lại thị trường

HoREA ghi nhận, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh trong 10 tháng đầu năm có sự sụt giảm rõ nét nhất. Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Ở phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm 19,3%.

Nếu so sánh tình hình thị trường BĐS thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với cùng kỳ năm 2017 thì thấy sụt giảm cả về số lượng dự án và căn nhà được đưa  thị trường. Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%, phân khúc căn hộ cao cấp giảm 9,6%, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%, phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%. Trong khi, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP. Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng.

Theo HoREA, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, khi thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Trong 10 tháng đầu qua, Sở Xây dựng đã trình UBND thành phố 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cùng kỳ năm trước, trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư 25 dự án, chấp thuận đầu tư 73 dự án, điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án. UBND thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án BĐS (M&A), tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh trong 10 tháng qua tiếp tục tăng trưởng mạnh, đạt hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI.

Trong 10 tháng qua, trên địa bàn thành phố đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó có gần 2.600 doanh nghiệp BĐS, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, trong phạm vi cả nước, số doanh nghiệp BĐS (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 07 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cũng dẫn đầu với mức tăng 46,6%.

“Điểm nghẽn” thị trường, nhiều doanh nghiệp kiến nghị

Với các “điểm nghẽn” liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS, tín dụng, thủ tục hành chính cũng như vấn đề chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã lên tiếng.

Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh cho rằng, vướng mắc về chữ “đất ở” tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở gây ra ách tắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Đồng thời, “Chỉ tiêu dân số” đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó, “Quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất” còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án, và mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. Thời gian thực hiện thủ tục cấp “sổ hồng” căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài gây thiệt hại quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng. Mặt khác, hiện nay, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh chỉ cho hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm dự án được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty đề nghị hoàn trả 50% tiền ký quỹ cho doanh nghiệp theo đúng khoản (8.a), Điều 27, Nghị định 118/2015/NĐ-CP: “a. Hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép”.

Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành đề nghị UBND thành phố có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường và Cục Thuế thành phố thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các dự án Nhà ở xã hội cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân.

Cùng với đó, HoREA kiến nghị thành phố chủ động chấn chỉnh tình trạng “loạn” danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, gắn với tên bằng tiếng nước ngoài như  ”Luxury” (hạng sang), “Hi-end”, “Premier” (cao cấp), “Royal” (hoàng gia)... dễ làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà. Đồng thời, kiến nghị doanh nghiệp đã được thành phố tạm giao đất trước đây, đề nghị không phải làm lại thủ tục công nhận chủ đầu tư.