Vai trò của đơn vị quản lý vận hành trong thanh khoản dự án

Với sự xuất hiện của các đại đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn như hiện nay, vai trò và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành trở thành tâm điểm, nhất là trong thanh khoản dự án về sau.

Thời gian qua, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, xảy ra tình trạng các cư sân chung cư “treo băng rôn” để phản đối Ban quản trị do bất bình nhiều vấn đề, trong đó chủ yếu xuất phát từ việc không công khai rõ ràng tài chính, không thực hiện đúng cam kết và không có tính minh bạch trong các hoạt động quản lý thu chi.

Mặt khác, cư dân ở chung cư còn tố  Ban quản trị tự ý thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà áp đặt phí quản lý vận hành mà không có được sự tán đồng của cư dân trong tòa nhà. Vấn đề đặt ra là, hoạt động quản lý vận hành ảnh hưởng trực tiếp tới yếu tố môi trường sống và giá trị gia tăng của dự án BĐS. Hiện, với sự xuất hiện của các đại đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn, vai trò và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành càng trở thành tâm điểm, đặc biệt trong vấn đề thanh khoản của dự án sau này.

Liên quan đến vấn đề này, mới đây Savills Việt Nam đã có báo cáo về vai trò của đơn vị quản lý vận hành trong thanh khoản dự án. Theo đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Các đại đô thị thường có những thế mạnh mà các dự án căn hộ chung cư cần tập trung nhiều về vấn đề môi trường sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, để dự án có giá trị gia tăng thì còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý BĐS. Đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố thì điều kiện cho thuê rất tốt; còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư ở trung tâm. Đặc biệt, quản lý BĐS là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản. Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án”.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá bán của một sản phẩm BĐS được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.

Cùng vấn đề này, theo bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý vận hành BĐS - Savills Hà Nội: Hoạt động quản lý và vận hành BĐS ảnh hưởng rất lớn đến việc đưa ra quyết định của người mua về ở sau này bởi người mua chú ý tới cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội của dự án. Một dự án được quản lý, vận hành tốt với các hoạt động liên tục và chặt chẽ thì không những duy trì được giá trị ban đầu mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian. Giá trị của hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn thì càng đòi hỏi doanh nghiệp quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa.

“Một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ mang đến các lợi ích mang tính dài hạn, không chỉ dừng ở khâu hỗ trợ tư vấn, chuẩn chỉnh các hệ thống, quy trình, quy định từ đầu, mà còn đặt nền móng cho hoạt động quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án. Dự án vì thế mà có tính thanh khoản tốt và khả năng tăng giá bền vững về sau”, bà Kiều Hạnh nhận định.

Cũng theo bà Kiều Hạnh, các dự án quy mô lớn sẽ đòi hỏi một đơn vị quản lý có hệ thống quản lý tài chính và cơ sở vật chất hoàn thiện và toàn diện. Thông thường, Ban Quản lý sẽ kiểm soát ngân sách vận hành, chi trả chi phí vận hành cho toàn bộ diện tích trong dự án đã được bàn giao. Trong trường hợp dự án có những diện tích không được bàn giao cho Ban Quản lý, thì Ban Quản lý không thể truy thu phí dịch vụ định kỳ. Để đảm bảo chất lượng sống của cư dân và giữ gìn chất lượng dự án, Ban Quản lý vẫn phải chi trả chi phí vận hành của các diện tích này, từ đó dẫn đến khó khăn nhất định trong chi phí vận hành.

Đánh giá về xu hướng phát triển các đại dự án tại Việt Nam, ông Matthew Powell cho biết: “Các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Hiện, thị trường đang quan tâm hơn tới các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra môi trường sống khác biệt cho cộng đồng dân cư, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án”.

Liên quan tới các vấn đề trên, giữa tháng 3/2021, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó  tổng biên tập Thường trực Báo Thanh Niên phát biểu trong Hội thảo “Ai sẽ bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư” do Báo Thanh Niên tổ chức, nêu ý kiến: Có nên bỏ mô hình hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp hay không? Lý do, họ “hiểu” công trình chính mình đầu tư hơn ai hết. Chủ đầu tư là người tạo ra sản phẩm nên nắm rõ những khiếm khuyết cả về công năng đến chất lượng công trình. Chất lượng công trình không những phụ thuộc vào chất lượng khảo sát, thiết kế, thi công mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảo trì trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, chủ đầu tư là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư. Chủ đầu tư cũng là “người có tóc” khi có xung đột xảy ra...