Vẫn khó tiếp cận vốn vay nhà ở xã hội

Ngày 01/04/2021, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 532/QĐ-TTg “Về mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH” là 4,8%/năm.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành quyết định về mức lãi suất cho vay NƠXH tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cũng ở mức 4,8%/năm.

Lần đầu tiên áp dụng thống nhất mức lãi suất cho vay NƠXH

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính về mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) để mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH).

Mức lãi suất cho vay NƠXH được áp dụng thống nhất là 4,8%/năm tại NHCSXH và các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, đây là lần đầu tiên kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 01/07/2015) đến nay, Chính phủ áp dụng thống nhất mức lãi suất cho vay này.

Đánh giá về vấn đề này, HoREA nhận thấy còn một số mặt hạn chế, bất cập trong thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi NƠXH giai đoạn 2015-2020.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án NƠXH không được vay ưu đãi tín dụng.

Điều 58, Luật Nhà ở 2014 quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH: “Được vay vốn ưu đãi từ NHCSXH, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê mua, bán”. Tuy nhiên, Điều 33, Nghị định 100/2015/NĐ-CP lại quy định: trong giai đoạn 2015-2020, NHCSXH chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH kể cả NƠXH để cho thuê.

Cùng với đó, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi NƠXH là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi.

Do vậy, trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án NƠXH phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua NƠXH, dẫn đến đơn giá NƠXH lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015. Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án NƠXH bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm NƠXH, làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà hơn.

Một hạn chế nữa là, người mua, thuê mua NƠXH gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH. Cụ thể, trong 5 năm qua, do Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 không có “danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH”, nên gần như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách Nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho NHCSXH và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách NƠXH, nên người mua, thuê mua NƠXH gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH.

Mặt khác, pháp luật về nhà ở quy định chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, nhưng trên thực tế chưa được áp dụng. Cùng với đó là, bất cập trong thực hiện yêu cầu gửi tiết kiệm NƠXH tại NHCSXH. Pháp luật quy định việc khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ NHCSXH phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại NHCSXH hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay.

Phía NHCSXH cũng quy định người vay vốn phải đáp ứng đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại NHCSXH với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng.

Tuy nhiên, người mua, thuê mua NƠXH vay ưu đãi tín dụng tại Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV thì không phải gửi tiết kiệm NƠXH, do Luật Nhà ở 2014 không có quy định này. Chính điều này đã phát sinh “bất cập” và có độ “vênh” về chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH khi hiện nay, lãi suất cho vay ưu đãi tại NHCSXH và tại Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV đều là 4,8%/năm.

Cần bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH

Trong văn bản gửi Chính phủ cùng bộ, ngành liên quan, HoREA  kiến nghị cần bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH. Cụ thể, Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ghi nhận “danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025”, để có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho NHCSXH và Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, để có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thực hiện chính sách NƠXH, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án NƠXH và người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi.

Mặt khác, các chủ đầu tư dự án NƠXH được tiếp cận vay vốn tín dụng ưu đãi. Cụ thể, do thời hiệu của Khoản 2, Điều 33, Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã chấm dứt kể từ ngày 01/01/2021, HoREA kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn tín dụng ưu đãi tại NHCSXH và tại Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV.

Mặt khác, đề nghị tạm dừng việc thực hiện quy định phải gửi tiết kiệm tại NHCSXH khi được vay vốn ưu đãi mua, thuê mua NƠXH. Nguyên nhân HoREA đưa ra là, do tác động của đại dịch Covid-19 và do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất áp dụng một mức lãi suất 4,8%/năm cho vay ưu đãi NƠXH, nên Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cho tạm dừng thực hiện quy định phải gửi tiết kiệm tại NHCSXH để được vay vốn ưu đãi mua, thuê mua NƠXH, trước mắt áp dụng cho năm 2021 và có thể xem xét kéo dài thêm thời gian tạm dừng.

Về mức lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua NƠXH và nhà ở thương mại theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ (gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng), để đảm bảo tính thống nhất và liên tục của chính sách.

Tuy nhiên, về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị có thể tiếp cận nhà ở như nhiều nước đã thực hiện.