Vụ đấu giá KDC Hoà Lân: Dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai

Theo đó, dự án KDC  Hòa Lân (phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, Bình Dương) do Công ty TNHH - SXTM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư có tổng diện tích 490.765 m2 (218.964,7 m2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, và 246.853,1 m2 đất nhà nước giao không thu tiền tiền sử dụng đất). Thiên Phú thế chấp dự án này tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Chợ Lớn (ngân hàng) để thực hiện gói vay 1.100 tỷ đồng.

Vào ngày 17/4/2015 phía ngân hàng và Công ty Thiên Phú ký biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, bên ngân hàng được quyền xử lý phát mãi tài sản mà Công ty Thiên Phú đang thế chấp, thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên sau khi được giao tài sản, ngân hàng đã ký hợp đồng định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú với Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn Quốc Tế. Cụ thể, tại chứng thư thẩm định số 403/2015/CT – VALUCO ngày 12/5/2010 thì Công ty Valuco định giá luôn cả phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (246.853,1 m²) và phần đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (243.912 m²), thành tiền là 1.467.700.000.000 đồng.

Căn cứ vào giá này, công ty cổ phần đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá (từ lần 1 đến lần 5). Tại lần bán đấu giá lần thứ 6, phía ngân hàng đã thuê Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn đầu tư xây dựng Thế Hệ Mới thẩm định lại, theo chứng thư thẩm định số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 thì toàn bộ 494.047,10 m² đất (bao gồm cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) nhân với 2.506.457 đồng/m² được 1.238.307.738.000 đồng và Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn lấy kết quả này đấu giá cho đến khi đấu giá thành.

Rõ ràng, qua hai lần định giá, hai công ty định giá đều đem cả đất Nhà nước giao không thu tiền tính thành giá để Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá. Việc làm này có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai và vi phạm điều cấm trong Bộ Luật dân sự.

Trước vấn đề này, phóng viên đã có trao đổi với Luật sư Trần Minh Hùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Gia đình, thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh. Theo Luật sư Hùng, tại Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013 quy định rõ, “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

Do đó, nếu Công ty Thiên Phú được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nếu Thiên Phú đã ký biên bản thỏa thuận giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ thì biên bản này có thể vô hiệu theo quy định.

Cùng vấn đề trên ngày 22/4/2017, Công ty TNHH A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh) nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá. Ngày 26/4/2017 đã nộp 93,6 tỷ đồng tiền đặt cọc. Trong hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá không có tài liệu thể hiện Công ty Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh thông báo bằng văn bản cho ngân hàng về phương thức thanh toán (trả ngay hay trả dần) theo công văn số 196/NHNNCL-TD ngày 28/4/2017 của ngân hàng.

Liên quan đến phương thức thanh toán, tại Điều 17 Công văn số 8298/NHNN-HSX ngày 08/12/2014 của Agribank Hội sở ghi rõ: “Phương thức trả ngay là phương thức thanh toán trong đó khách hàng mua lại tài sản có thể thanh tóa toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán tài sản ngay trong một lần, tuy nhiên lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày”.

Mặt khác, tại Điều 17 Quy chế bán đấu giá quy định “...khách hàng phải thanh toán 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành”. Điểm a khoản 2 Điều 36 Nghị định 17/2010/ NĐ-CP quy định: “thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản cho tổ chức bán đấu giá tài sản...”.

Cùng với đó, tại Biên bản bán đấu giá ngày 25/5/2017 có quy định “người trúng đấu giá phải thanh toán trong vòng 45 ngày, nếu không thanh toán đủ thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản. Số tiền khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại và đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp thuận để bên có tài sản bán đấu giá lấy lại tài sản bán đấu giá để bán cho người khác mà không thắc mắc khiếu nại gì...” và “...tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư...khi có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước, thì tổ chức công chứng mới được công chứng...”, Biên bản này được Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh (Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải) ký tên, đóng dấu.

Ngày 30/5/2017 tại công văn số 254/TB NHNN-CL-TD của ngân hàng “về việc trả lời công văn số 01/AĐH - 2017 ngày 26.5.2017 của Công ty TNHH A Đông Hải” cũng nêu rõ: “lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày...tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án”.

Một sai phạm khác, trong thời gian trước, trong, sau khi trúng đấu giá, mặc dù chưa được thông báo bằng văn bản các quy định của pháp luật và dù chưa thanh toán hết tiền trúng đấu giá 93,6 tỷ đồng và chưa được chính quyền cho phép chuyển đổi chủ đầu tư, tài sản bán đấu giá chưa được giải chấp...

Tuy nhiên, Văn phòng Công chứng Mỹ Phước tỉnh Bình Dương (đơn vị cùng tham gia bán đấu giá ngày 25/5/2017) đã có văn bản số 144/CV-VPCCMP ngày 16/6/2017 phúc đáp văn bản số 34/CV-CT của Công ty cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn hướng dẫn đầy đủ các quy định của pháp luật để đủ điều kiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Các bên vẫn bất chấp các quy định của pháp luật đã tự ý đem hồ sơ sang Văn phòng công chứng Thành Phố Mới tỉnh Bình Dương để công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá trái pháp luật sang cho Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh. Đây được xem là nguyên nhân chính để Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh khiếu nại, tố cáo đến nhiều cấp, nhiều cơ quan...

Cũng theo đơn tố cáo gửi ngành chức năng của Công ty Thiên Phú, việc tổ chức bán đấu giá ngày 25/5/2017 khi Nghị quyết số 42 của UBTVQH chưa có hiệu lực pháp luật (có hiệu lực pháp luật 15/8/2017). Tuy nhiên, Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh lại viện dẫn Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 để tuyên truyền, làm đơn tố cáo gửi các cơ quan chức năng là không đúng đắn, gây hiểu lầm trong dư luận.