BĐS công nghiệp: Tác động tích cực từ FDI

Khoảng trống nguồn cung

Theo thông tin từ Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), đến tháng 6/2020, cả nước có 374 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 114 nghìn hecta, trong đó 280 khu đã đi vào hoạt động và tiếp tục mở rộng thêm trên 77.000ha. 75 khu mới mở rộng thêm 29.000ha và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Trong nửa đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường đạt 73,7%. Ngoài ra, 17 khu kinh tế ven biển sẽ bổ sung khoảng 845.000ha nguồn cung cho thị trường. Thống kê 6 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đã đổ khoảng 6 tỉ USD vào các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018 dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên các địa bàn trọng điểm. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP. Hồ Chí Minh, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Dự kiến, làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021-2022 sẽ cần thêm nhiều nguồn cung hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao hơn. Đồng Nai đang quy hoạch thêm 8 khu công nghiệp (KCN). UBND huyện Long Thành vừa công bố kế hoạch xây dựng bốn khu công nghiệp mới trên địa bàn. Xã Phước Bình sẽ có thêm 2 KCN, quy mô 900ha, mỗi KCN cho thuê thêm khoảng 500ha. Các xã Tân Hiệp và Bình An sẽ phát triển 1 KCN/xã.

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Viêt Nam, Vingroup, có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển KCN Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của tập đoàn sẽ là tại Hải Phòng, bao gồm KCN Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200ha; và KCN Thủy Nguyên có tổng diện tích 319ha. Dự kiến hai KCN sẽ đi vào hoạt động năm 2021.

Trong quý 4/2021, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh mới với quy mô 238ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc City) sẽ mang lại nguồn cung cần thiết cho tỉnh Bắc Ninh. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương KCN Sông Lô 1 với diện tích 177ha tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Tại tỉnh Long An, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào KCN Việt Phát với tổng diện tích 1.800ha vào năm 2021.

FDI tác động tích cực lên phân khúc thị trường BĐS

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 9 tháng năm 2020, vốn FDI đăng kí đạt 21,2 tỷ USD,  1.947 dự án đăng ký đầu tư mới với số vốn là 10,36 tỷ USD. Bạc Liêu chiếm 18,86% nhờ vào dự án Nhà máy điện LNG của Singapore trị giá 4 tỷ USD. Các thị trường dẫn đầu khác là TP. Hồ Chí Minh chiếm 15,34%, Hà Nội 13,78% và Bà Rịa - Vũng Tàu  10,13%. Mức đầu tư từ Singapore đạt 6,76 tỷ USD, chiếm 31,91% tổng vốn FDI đăng ký; tiếp theo là Hàn Quốc 3,16 tỷ USD, tương đương 14,94%;  Trung Quốc  1,87 tỷ USD, tương đương 8,85%.

Trong 9 tháng đầu năm, ngành sản xuất và chế tạo có tổng vốn FDI đăng ký giảm từ 18,089 tỷ USD xuống còn 9,88 tỷ USD với 614 dự án cấp mới, chiếm 46,6% tổng vốn đầu tư. Ngoài ra, trong 6 tháng đầu năm 2020, các KCN và khu kinh tế (KKT) đã trực tiếp thu hút khoảng 335 dự án FDI với số vốn đăng ký mới khoảng 6 tỷ USD.

Trong 9 tháng  năm 2020, vốn FDI đăng ký mới cho ngành sản xuất ở khu vực phía Bắc đạt 2,88 tỷ USD, chiếm hơn 61,13% tổng vốn đăng ký mới; theo sau là khu vực phía Nam với 1,60 tỷ USD, tương đương 34,05%, và miền Trung 227 triệu USD, tương đương 4,82%.

Cho đến 9 tháng năm 2020, tỉnh Hà Nam thu hút nhiều vốn FDI đăng ký mới nhất với con số là 477.720.043 USD, chiếm 10,14% tổng vốn đầu tư FDI. Tiếp theo là Hải Phòng với 438.844.053 USD, chiếm 9,31% và Bắc Ninh đạt 348.405.000 USD, tương đương 7,39%.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài đang dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải là địa phương có bề dày về phát triển các KCN, điển hình như Tây Ninh, Vĩnh Long...

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định: "Đây có thể coi là diễn tiến tự nhiên khi các đơn vị đi thuê và nhà đầu tư sản xuất bắt đầu nhìn vào các tỉnh công nghiệp khác, do trên thực tế, diện tích đất trống tại các khu vực chính ở phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên; và ở phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai đang dần trở nên khan hiếm. Một số doanh nghiệp đang xem xét các tỉnh cấp 2 thay thế như Tây Ninh, Vĩnh Long và đó là lý do tại sao vào năm nay chúng ta được chứng kiến các thương vụ đầu tư sản xuất lớn vào các địa điểm đó như Jinyu Tire từ Hồng Kông (Trung Quốc) với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD vào khu công nghiệp Phước Đông, Tây Ninh.

Đồng thời, chúng tôi cũng nhận thấy các khoản đầu tư lớn vào Vĩnh Long. Địa điểm này không những có nguồn quỹ đất lớn mà giá thuê còn rất cạnh tranh và rẻ hơn rất nhiều so với TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An. Vì vậy, khi các công ty này đầu tư vào những địa phương cấp 2, mặc dù ở xa khu trung tâm hơn, nhưng họ sẽ có cơ hội tăng quy mô nhà máy trong tương lai hoặc các nhà cung cấp của họ có thể kiếm được đất gần họ”.

Bên cạnh việc hưởng lợi từ các nguồn vốn FDI, phân khúc BĐS công nghiệp của Việt Nam cũng đang nhận được nhiều lợi thế từ các hiệp định thương mại tự do, cũng như xu hướng dịch chuyển các nhà máy và vốn đầu tư từ Trung Quốc về các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Đại dịch Covid-19 kéo dài được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là Apple Computers, Pegatron và Foxconn đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc, Savills Việt Nam, cho biết: “Mô hình Trung Quốc + 1 có thể ngày càng được các nhà sản xuất theo đuổi, dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam, khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất. BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là "đứa con cưng" của ngành BĐS, với các nhu cầu ngày càng tăng và hoạt động thị trường vốn gia tăng”.

Các chuyên gia của Savills tin tưởng rằng, chiến lược “Trung Quốc +1” chắc chắn sẽ có hiệu quả trong thời gian tới khi nhiều tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm. Điều này sẽ tăng cường việc cố gắng theo đuổi để sở hữu BĐS công nghiệp tại các khu kinh tế trọng điểm.