Chủ nhật, ngày 16 tháng 9 năm 2018 | 20:27

Cảnh báo và yêu cầu siết tín dụng bất động sản

Việc NHNN liên tục đưa ra cảnh báo và yêu cầu siết tín dụng bất động sản khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu tín dụng bất động sản đã ở mức đáng báo động?

Tín dụng BĐS trong tiêu dùng

Trong yêu cầu siết tín dụng một số lĩnh vực nhạy cảm như BOT, BOT giao thông, chứng khoán, bất động sản, tín dụng tiêu dùng mới được đưa ra, NHNN nêu rõ: "Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản".

Theo Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), TS. Nguyễn Quốc Hùng, định hướng của NHNN là giảm dư nợ cho vay tín dụng tiêu dùng. Mục tiêu đặt ra trong năm 2018 là tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 20%, mức tăng năm 2017 là 30%.

Ông Hùng cũng cho biết, việc "hãm" là cần thiết bởi có nhiều rủi ro khi cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, để đảm bảo nhu cầu vay của người tiêu dùng, NHNN sẽ duy trì mức tăng 20% mà không giảm sâu.

Có nhiều người ngạc nhiên trước việc NHNN siết tín dụng tiêu dùng bởi thời gian qua, lĩnh vực này tăng trưởng khá "nóng" dù tỷ lệ còn nhỏ bé. Tại nước ta, thị trường cho vay tiêu dùng được đánh giá là mới chỉ ở giai đoạn đầu phát triển.

*Trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng hiện nay, dư nợ cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm đến hơn 50%. Ảnh: (Theo Báo Đầu tư Online) ảnh:Đức Thanh*

Mặc dù vậy, các chuyên gia về kinh tế cho rằng, chỉ thị mới của NHNN là nhắm vào tín dụng bất động sản ẩn nấp trong tín dụng tiêu dùng. Theo đó, nằm trong tầm ngắm sẽ là những ngân hàng mạnh tay cho vay mua nhà. Các công ty tài chính vốn không cho vay mua, sửa nhà sẽ ít bị ảnh hưởng. Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cho biết: "Nếu đọc kỹ Chỉ thị 04/2018/CT-NHNN, có thể thấy, NHNN không siết tín dụng tiêu dùng nói chung, mà chỉ nhắm vào tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản. Như tôi đã nhiều lần kiến nghị, vay sửa chữa nhà có thể tính là vay tiêu dùng, nhưng vay mua nhà là khoản đầu tư, chứ không phải tiêu dùng. NHNN đã có quy định liên quan đến vấn đề này, nhưng chưa rõ ràng, nên một số ngân hàng vẫn nhập nhằng tín dụng bất động sản vào tín dụng tiêu dùng. Vì vậy, việc NHNN kiểm tra, bóc tách để nhận diện rõ ràng tín dụng bất động sản là hợp lý".

Vị chuyên gia này cũng cho hay, trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng hiện nay, dư nợ cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm đến hơn 50%, chủ yếu tập trung ở khối ngân hàng thương mại. Vì vậy, nếu tách các khoản vay này ra khỏi tín dụng tiêu dùng, dù không cần siết chung tín dụng tiêu dùng thì lĩnh vực này cũng sẽ giảm mức độ tăng trưởng.

Tín dụng bất động sản ở mức đáng báo động?

Nhiều nước trên thế giới cũng có tình trạng dòng vốn mà ngân hàng rót vào bất động sản, chứng khoán được gắn mác tín dụng tiêu dùng.

Theo nhận định của TS. Đỗ Hoài Linh (Đại học Kinh tế quốc dân), Trung Quốc và Thái Lan là 2 khu vực đã xảy ra hiện tượng này khiến hàng loạt công ty tài chính bị sụp đổ. Đây được coi là bài học cho các công ty tài chính, ngân hàng tại Việt Nam.

Linh cảnh báo: "Năm 2017, tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà ở nước ta tăng 38,4%, chiếm tới 52,8% tổng tín dụng tiêu dùng. Điều này cho thấy, dòng vốn vay tiêu dùng đổ vào bất động sản là hiện hữu. Tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao sẽ đẩy đầu cơ lên cao, nên tiềm ẩn nguy cơ bong bóng".

NHNN thống kê, trong tổng dư nợ nền kinh tế, tín dụng tiêu dùng chiếm gần 20% (hơn 1,1 triệu tỷ đồng), tín dụng bất động sản chỉ chiếm khoảng 7%. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã nhiều lần đưa ra cảnh báo tín dụng bất động sản đang ẩn trong tín dụng tiêu dùng.

Theo nhiều chuyên gia ngân hàng, tính một cách đầy đủ, bóc tách từ tín dụng xây dựng, tín dụng tiêu dùng... thì tín dụng bất động sản hiện chiếm 15-20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Việc NHNN liên tục đưa ra cảnh báo và việc tín dụng bất động sản thực tế vượt con số thống kê đã khiến nhiều người đặt nghi vấn liệu tín dụng bất động sản thực đã ở mức đáng báo động?

Trước câu hỏi này, TS. Cấn Văn Lực nhận định, tín dụng bất động sản vẫn đang trong tầm kiểm soát và chiếm tỷ trọng thấp. NHNN yêu cầu siết chặt là để tăng cường giám sát và quản lý những rủi ro có thể xảy ra.

Cũng theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín (CEO Trường Doanh nhân BizLight), việc NHNN ra chỉ thị siết chặt tín dụng bất động sản là động thái cơ cấu lại dòng vốn, chuyển vốn từ lĩnh vực không ưu tiên sang lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Động thái này không thể hiện tín dụng bất động sản đang ở mức báo động mà chỉ cho thấy công tác quản lý ngày càng tốt hơn của NHNN.

NHNN siết tín dụng bất động sản còn do hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng hiện nay khá thấp. Nếu theo chuẩn Basel II, CAR của nhiều ngân hàng sẽ không đạt mức tối thiểu, chỉ khoảng 6-7%. Để bảo vệ hệ số CAR, ngân hàng buộc phải co hẹp cho vay bất động sản vì lĩnh vực này có trọng số rủi ro cao (250%).

“Khu du lịch Làng Việt”, khởi công 5 năm vẫn hoang phí

Từng được kỳ vọng sẽ trở thành điểm du lịch hấp dẫn cho du khách thập phương cũng như người dân tỉnh Thừa Thiên — Huế, với tiêu chí “xanh, đẹp, thơ”. Thế nhưng, dự án “Khu du lịch Làng Việt” (đặt tại đường Huyền Trân Công Chúa, tổ dân phố 16, phường Thủy Biều, TP Huế) dù dự kiến sẽ đưa vào hoạt động cách đây 5 năm nhưng hiện tại nơi đây chỉ là mớ hỗn độn, hoang phế, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Dự án từng được xem là một trong những khu du lịch nằm ngay Trung tâm TP Huế trên trục đường di sản Văn hóa miền Trung; hứa hẹn sẽ mang đến cho du khách một khu du lịch 5 sao cao cấp, đến đây sẽ có cơ hội thưởng thức các thú vui ẩm thực có nguồn gốc dân gian, được sống trong các ngôi nhà mang đậm nét kiến trúc Việt với cảnh quan, không gian mang nét đặc trưng của văn hóa làng quê, của nhà rường xứ Huế. Dự án dự kiến hoàn thành và đưa vào hoạt động vào quý II/2013. Tuy nhiên, hiện đã là tháng 9/2018 nhưng “khu du lịch” này dường như vẫn “án binh bất động”.

Dự án được khởi công từ ngày 19/ 2/2009, được UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế phê duyệt cho Công ty Cổ phần Trung Việt đầu tư với tổng số vốn trên 106,5 tỷ đồng.

Dự án gồm khu resort với 16 biệt thự vườn trên đồi diện tích 3000 m2, khu hội nghị quốc tế chứa 500 người và hệ thống giao thông, sân vườn, cây xanh, mặt nước với diện tích gần 14.700m2 .

Theo tìm hiểu của PV, Dự án khu du lịch Làng Việt được xây dựng qua 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 được xây dựng trong 2 năm trên diện tích 7ha với các hạng mục chính bao gồm: khu tiếp đón, khu dịch vụ trung tâm, khu thể dục thể thao, nhà thủy tạ, khu làng nghề sản xuất nghề thủ công, khu resort, khu spa, khu lễ hội và các khu hạ tầng kỹ thuật khác.

Giai đoạn 2 sẽ được mở rộng và nâng tổng diện tích dự án lên 30 ha bao gồm mở rộng các khu dịch vụ trung tâm, nâng cấp và mở rộng khu sản xuất nghề thủ công, giao thông, bãi xe, sông suối, ao hồ...

Trong đó, chú trọng xây dựng những khu bungalows (là kiểu nhà 1 tầng, xuất xứ từ Ấn Độ, được thiết diện tích nhỏ và có kết cấu khá đơn giản - PV) cao cấp mang đặc trưng của nhà vườn xứ Huế, tăng thêm các loại hình dịch vụ du lịch văn hóa mang yếu tố tâm linh như giếng tiên, chùa, vườn thuốc ở địa phương.

Ngoài ra, có khu vui chơi cho trẻ em, các công trình phục vụ thể thao. Dự kiến dự án này sẽ được đưa vào hoạt động vào quý 2/2013, thế nhưng đến nay vẫn “đắp chiếu”, mọi thứ vẫn còn dở dang.

Dán này có hai cổng, cổng chính là cột bê tông chưa hoàn thiện, không hề có nhân viên bảo vệ, ai ra vào cũng được, còn cổng phụ khóa kín cửa. Nơi đây vắng vẻ, hoang sơ, cỏ dại um tùm, ao hồ bỏ hoang, có rất nhiều cây các loại như mít, tre, me, mai, sứ…

*Phối cảnh dự án khu “du lịch Làng Việt”. Ảnh: Phapluatplus*

Tiếng chim hót, ếch nhái liên hồi. Nhiều hạng mục của dự án vẫn dang dở. Những căn nhà chỉ có nền móng với cột bê tông trơ trọi sắt thép, có căn lại bị dột nát. Tiến vào sâu một chút, trước mặt PV bất ngờ xuất hiện đàn bò chừng 15 con phóng uế bừa bãi, bốc mùi hôi hám.

Tiến vào sâu, thấy có căn nhà nhưng không có người ở mà là nơi để nuôi gà, vịt. Phải đến trưa, chị Nguyễn Thị Bé (54 tuổi, ngụ tổ 16, phường Thủy Biều) mới đến “khu du lịch” này để bắt gà đi bán. Chị kể nơi đây trước có 7 hộ dân sinh sống nhưng vì có dự án nên được đền bù đi ở nơi khác.

“Khu này bắt đầu xây dựng gần 10 năm rồi nhưng hiện vẫn y nguyên. Nghe đâu tiền đầu tư nhiều lắm nhưng để thế thì quả là tiếc. Dư đất thì cho người dân họ ở, làm ăn. Chứ đầu tư như thế này thì tiếc quá”.

Chị Bé kể tiếp: “Khi có dự án, chồng tôi là Huỳnh Văn Khá (53 tuổi) cùng với 3 người nữa được nhận vào đây làm bảo vệ. Lúc đầu lương 1,5 triệu/tháng, sau đó lên 3 triệu. Nhưng từ năm 2015, dự án nợ lương cả 4 người bảo vệ, hứa hẹn đủ điều, đòi thì họ cứ nói chờ đất bị thu hồi, đền bù mới có tiền trả.

Tổng cộng chồng tôi bị nợ tới 3 năm lương. Một năm trở lại đây hai bên đã chấm dứt hợp đồng, ba năm lương vẫn “treo””. Dự án không có ai trong coi nên vợ chồng chị dùng căn nhà để nuôi gà, còn mấy con bò trên cũng là của chú chị. Hiện nước sạch ở đây đã bị cúp.

“Trước ở đây còn văn phòng, có người lui tới nhưng giờ vắng lắm. Chính quyền chưa thu lại, tôi cứ nuôi gà, khi nào họ đuổi thì đi”, chị Bé nói.

Ông Hoàng Thăng Long (Chủ tịch phường Thủy Biều) cho biết: “Qua các cuộc họp, cuộc tiếp xúc cử tri, dân phản ánh dự án này khá nhiều, ai cũng mong muốn tỉnh nhanh chóng quyết định có tiếp tục cho triển khai hay dừng lại.

Dự án này phía phường chúng tôi không dám nói gì, cấp trên sẽ quyết định. Hiện tại thì dự án lỡ dở quá và ai cũng không hài lòng”.

Đem dự án này hỏi Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Thừa Thiên - Huế, ông Hoàng Việt Trung (Phó Giám đốc Sở) trả lời: “Dự án chậm tiến độ đã lâu bởi nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, trong đó có một phần vì nhà đầu tư khủng hoảng kinh tế.

Ban đầu, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Trung Việt, sau đó đã chuyển qua cho Công ty Cổ phần Royale Star Việt Nam (đóng tại phường Phú Hội, TP Huế). Hiện tỉnh đang có chủ trương thu hồi dự án này. Các phòng chuyên môn của Sở Kế hoạch Đầu tư đang xem xét, rà soát các thủ tục…”.

Vị Phó giám đốc này khẳng định lại, UBND tỉnh đang có chủ trương thu hồi dự án, mảnh đất “vàng” này xử lý như thế nào vào mục đích gì sẽ thông tin sau.

Không có phép nhưng lại ngang nhiên xây 14 tầng

Như trước đã có một số thông tin cho rằng dự án Vũng Tàu Gateway tại lô B13 Khu trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu do Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) làm chủ đầu tư đã gặp khó khăn khi lập hồ sơ xin phép xây dựng. Nguyên nhân được cho là do giữa Quyết định phê duyệt và bản vẽ tổng mặt bằng quy hoạch không có sự thống nhất.

Thế nhưng, theo ghi nhận của phóng viên thì dù chưa có giấy phép nhưng hiện dự án đã xây dựng đến tầng 14. Và DIC Corp vẫn đang tiến hành hoàn chỉnh thủ tục để xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án này.

phapluatpluts-bài-33.jpg — *(Ảnh: phapluatpluts)*

Theo tìm hiểu của phóng viên, DIC Corp được thành lập từ năm 1990, tiền thân là Công ty trực thuộc Bộ Xây dựng. Năm 1993, Công ty có tên là Công ty Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ du lịch. Năm 2001, Công ty đổi tên là Công ty Đầu tư Phát triển xây dựng (DIC). Năm 2007, Công ty bắt đầu tiến hành cổ phần hóa. Đến năm 2008, Công ty được đổi tên thành Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp). Theo đó, kể từ khi mới thành lập, DIC Corp có chức năng phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, điều dưỡng cho cán bộ công nhân ngành Xây dựng, đồng thời kết hợp kinh doanh du lịch, nghỉ mát cho du khách trong và ngoài nước. Bộ Xây dựng đã bổ nhiệm ông Nguyễn Thiện Tuấn làm Giám đốc Nhà nghỉ Xây dựng và sau đó là Chủ tịch HĐQT DIC Corp cho đến ngày nay.

Với “lợi thế” xuất thân là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Xây dựng nên DIC Corp đã có hàng loạt dự án đình đám như Khu trung tâm đô thị Chí Linh, Tổ hợp khách sạn 5 sao Pullman và Trung tâm Hội nghị triển lãm quốc tế Vũng Tàu, Cao ốc Thủy Tiên, Bệnh viện đa khoa Bà Rịa tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; Khu biệt thự An Sơn tại Lâm Đồng; Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước tại Đồng Nai,…

Khu dự án Vũng Tàu Gateway đã 7 lần được điều chỉnh quy hoạch kể từ khi dự án được thành lập từ năm 1993 đến nay. Trong đó đáng chú ý là lần điều chỉnh quy hoạch lần 3 theo Quyết định số 6871/QĐ-UBND (Quyết định 6871) ngày 21/7/2003 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR – VT)

Theo nội dung Quyết định 6871 thì lô đất có ký hiệu B13 (lô đất đang xây dựng Vũng Tàu Gateway) đã được điều chỉnh quy hoạch từ xây dựng khu dịch vụ thương mại, bể bơi cao 2 tầng thành quy hoạch tổ hợp chung cư cao 18 tầng, trong bản vẽ kèm theo có thể hiện lô B13 là tổ hợp chung cư cao 18 tầng.

Sau đó dự án được điều chỉnh quy hoạch thêm 4 lần nữa, trong đó lần 4 vào năm 2005 theo Quyết định số 678/QĐ-UB của UBND tỉnh BR-VT. Trong Quyết định 678 không có nội dung điều chỉnh lô B13 nhưng trong bản vẽ lô B13 lại có ký hiệu công trình chung cư cao 30 tầng. Còn trong nội dung Quyết định số 921/QĐ-UB của UBND TP Vũng Tàu (điều chỉnh quy hoạch lần 5) năm 2007 vẫn không có nội dung điều chỉnh lô B13 nhưng trong bản vẽ lại thể hiện lô B13 là chung cư cao cấp 29 - 34 tầng Vũng Tàu Tower.

Tiếp đó, trong Quyết định số 3336/QĐ-UBND của UBND TP Vũng Tàu (điều chỉnh quy hoạch lần 6) năm 2008 cũng không có nội dung điều chỉnh lô B13 nhưng trong bản vẽ lại thể hiện lô B13 là chung cư 30 tầng Vũng Tàu Gateway.

theo-phapluatplut-bài-3.jpg — *Dù chưa được cấp giấy phép xây dựng nhưng dự án Vũng Tàu Gateway của DIC Corp đã xây dựng trái phép đến tầng 14? (Ảnh: phapluatpluts)*

Cuối cùng trong Quyết định số 2106/QĐ-UBND của UBND TP Vũng Tàu (điều chỉnh quy hoạch lần 7) năm 2006 tiếp tục không có nội dung điều chỉnh lô B13 nhưng trong bản vẽ lại thể hiện lô B13 là chung cư 30 tầng Vũng Tàu Gateway.

Theo đó, trong các lần điều chỉnh quy hoạch dự án Khu Trung tâm Chí Linh lần 4, lần 5, lần 6, lần 7 đều không có nội dung thể hiện việc điều chỉnh quy hoạch lô B13.

Như vậy, có thể thấy nếu các lần điều chỉnh quy hoạch sau không có nội dung thay đổi thì lô B13 sẽ phải được giữ nguyên theo quyết định điều chỉnh lần 3 vào năm 2003 (quy hoạch tổ hợp chung cư cao 18 tầng).

Vậy ai đã “chống lưng” cho DIC Corp để có thể điều chỉnh bản vẽ tổng mặt bằng quy hoạch Khu Trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu thay đổi không đúng so với Quyết định điều chỉnh quy hoạch?

Hữu Thắng (tổng hợp)