Cảnh giác khi mua bán đất nền ở khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc

Chưa hoàn thiện hạ tầng đã ngang nhiên huy động vốn

Phản ánh tới Ngày Nay, khách hàng Đinh Kim C ở Hà Nội cho biết đã nộp hơn 1,6 tỷ đồng để mua một lô đất tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam do Công ty CP Bách Đạt An thuộc Bách Đạt Corp làm chủ đầu tư. 

Dự án này nằm giáp ranh ở phía Nam Đà Nẵng và phía Bắc của tỉnh Quảng Nam ven sông Cổ Cò, diện tích khoảng 17ha, mới chỉ có quy hoạch 1/500, đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng, chưa đủ điều kiện giao dịch, chuyển nhượng nhưng các khách hàng, trong đó có chị C đều đã đóng tiền tới 85% giá trị lô đất.

“Công ty CP Bách Đạt An phân phối sản phẩm qua đơn vị bán hàng là công ty Hoàng Nhất Nam ở đường 2/9 thành phố Đà Nẵng. Nhân viên bán hàng quảng cáo, dự án đang rất “hot”, được chia thành 5 giai đoạn và 4 giai đoạn trước đã “cháy hàng”. Sản phẩm mà tôi đặt mua nằm ở giai đoạn 5 gọi là Hera5. Sau khi nộp tiền, họ đưa cho tôi một bản “hợp đồng đặt mua đất nền” và yêu cầu ký để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán tiếp theo. Trong bản hợp đồng này, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Bách Đạt An, do bà Võ Thị Diệp làm Tổng Giám đốc. Khi tôi thắc mắc “sao không phải là hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như vẫn mua ở các dự án khác” thì nhân viên này trả lời “Hàng trăm lô đất ở dự án Hera Complex Riverside đều đang được giao dịch bằng hợp đồng đặt mua, khi nào có giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng”, chị C cho biết.

Phiếu thu do Công ty CP Hoàng Nhất Nam đưa cho khách hàng

Cũng theo chị C, tin tưởng nhân viên bán hàng, từ ngày 7/4/2018 đến ngày 11/7/2018 chị đã nộp tiền theo đúng tiến độ trong hợp đồng đã ký, nhưng đầu tháng 8/2018, có việc vào Đà Nẵng chị mới tranh thủ đi kiểm tra dự án thì tá hoả khi thấy ngoài tấm biển sơ sài, dự án Hera 5 vẫn là bãi đất trống ngổn ngang, hạ tầng chưa hoàn thiện, cả công trường vắng như “chùa bà Đanh”.

Hợp đồng "đặt mua" nhưng tiến độ thanh toán như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng

“Tôi tới Công ty CP Hoàng Nhất Nam để hỏi rõ và đề nghị trả lại lô đất do giao dịch mua bán này không hợp pháp. Tuy nhiên, tại buổi làm việc với tôi, luật sư của Công ty CP Hoàng Nhất Nam khẳng định họ vẫn bán hàng như vậy và chủ đầu tư lớn nên “không việc gì phải lo lắng”, chị C bức xúc cho biết.

Băng ghi âm chị C cung cấp cho phóng viên cũng cho thấy, người được cho là luật sư của Công ty CP Hoàng Nhất Nam đã trấn an khách hàng: “Đúng là 3 tháng trước có 1 đợt thanh tra nhưng chủ đầu tư - Công ty Bách Đạt- đã lo liệu xong cả rồi nên không có vấn đề gì đâu”.

Rủi ro tiềm ẩn, cơ quan chức năng “không hay, không biết”?

Ghi nhận của phóng viên Ngày Nay tại dự án Hera Complex Riverside Quảng Nam đầu tháng 8/2018 cho thấy phản ánh của khách hàng Đinh Kim C hoàn toàn đúng sự thực. Trên công trường dự án không có dấu hiệu chủ đầu tư đang cấp tập xây dựng, hoàn thiện hạ tầng. Thậm chí ngay cổng dự án này còn có tấm Pano cỡ lớn trên đó có nội dung: Dự án Sentosa và Hera tạm đóng cửa không tiếp khách trong vòng 30 ngày. Trên trang web của chủ đầu tư, Bách Đạt Corp cũng có đăng tải nội dung thông báo này từ tháng 6/2018.

Khảo sát thị trường cho thấy không chỉ tại dự án Sentosa và Hera của chủ đầu tư Bách Đạt Corp có hiện tượng huy động vốn trái phép, nhiều dự án thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500 đã bán lúa non, huy động vốn trái phép.

Thông báo đóng cửa không tiếp khách trong vòng 30 ngày của Bách Đạt Corp cho thấy thị trường đất nền khu vực này đang nhiễu loạn, nhiều bất ổn.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ đối với dự án nhà thấp tầng, chủ đầu tư phải hoàn thiện xong hạ tầng, có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương mới được phép bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Việc các chủ đầu tư dự án tại khu vực nói trên “làm liều”, huy động vốn trái phép, khiến khách hàng có thể rơi vào rủi ro. “Trong trường hợp có tranh chấp, Toà án có thể tuyên vô hiệu hợp đồng này. Hơn nữa, trong hợp đồng mà chị C ký với công ty CP Bách Đạt An còn có quy định rất bất lợi cho khách hàng đó là khi khách hàng không nộp tiền đúng tiến độ, toàn bộ số tiền khách hàng đã nộp trước đó và cả lô đất sẽ bị chủ đầu tư thu trắng hoàn toàn”, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law Firm phân tích.

Hồ sơ của Ngày Nay cho thấy đã có nhiều khách hàng “ngậm trái đắng” khi đặt bút ký vào các hợp đồng đặt mua đất nền dự án của Bách Đạt Corp với điều khoản nói trên. Điển hình là một nhóm khách hàng mua đất nền dự án Sentosa Riverside đã bị thu cả đất nền lẫn số tiền đã đóng khi nộp tiền chậm tiến độ. Mặc dù nhân viên của đơn vị bán hàng đã được khách hàng thông báo xin nộp chậm và đồng ý bảo lãnh cho khách hàng nhưng cuối cũng khách hàng vẫn bị Bách Đạt Corp chấm dứt hợp đồng và không trả lại tiền đã nộp.

Đáng nói, không chỉ huy động vốn trái phép, Bách Đạt Corp còn thông qua đơn vị phân phối độc quyền là Công ty CP Hoàng Nhất Nam cho phép khách hàng chuyển nhượng, mua bán. Có những lô đất đã sang chủ thứ 3, thứ 4 trong khi dự án chưa đủ điều kiện để giao dịch. Những giao dịch “ngầm” này ngang nhiên tồn tại, gây nhiễu loạn thị trường, thế nhưng không hiểu vì sao, có "thế lực" nào phía sau “chống lưng” cho các sai phạm của cả chủ đầu tư và đơn vị phân phối bán hàng mà các cơ quan chức năng của Đà Nẵng và  Quảng Nam đều có dấu hiệu làm ngơ?