Để minh bạch thị trường BĐS, HoREA đưa nhiều kiến nghị

Hoàn thiện thể chế pháp luật và quyền doanh nghiệp được tiếp cận nguồn lực đất đai để thực hiện dự án

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam, HoREA đã đưa ra nhận định, thị trường BĐS chưa phát triển ổn định, chưa bền vững, biểu hiện rất rõ qua 5 vấn đề còn tồn tại như: Tình trạng lệch pha cung cầu dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội...

Tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP. Hồ Chí Minh thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng  liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương.

Cùng với đó là môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp BĐS yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

Trước vấn đề này, HoREA kiến nghị, tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh BĐS minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Cụ thể, HoREA nhận thấy, việc nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia như mới đây S&P và Fitch Ratings xếp hạng Việt Nam lên mức BB+ (mức ổn định) mà nếu được nâng hạng cao hơn thì rất thuận lợi trong việc huy động nhiều nguồn vốn FDI đầu tư vào nền kinh tế và thị trường BĐS.

HoREA đưa nhiều kiến nghị để minh bạch thị trường BĐS trong thời gian tới.

Liên quan đến việc hoàn thiện thể chế pháp luật, tại Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 01/06/2021, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu: “làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật”. Mặt khác, Thủ tướng Chính phủ khẳng định: “Ai cố tình vi phạm pháp luật thì phải cương quyết xử lý nhưng không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế” đã làm an lòng các nhà đầu tư và doanh nhân chân chính luôn chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật. 

Cùng với đó, HoREA cũng kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

Cụ thể, có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, điều này được thể hiện rõ trong Luật Đất đai năm 2013 khi cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp  không phải là đất ở”. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013.

Liên quan việc tiếp cận nguồn lực đất đai, HoREA kiến nghị, cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc ”đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Về lâu dài, HoREA đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Không nên đưa quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn 50, 70 năm

Liên quan đến việc xây dựng cơ chế, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Cụ thể, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án, chủ đầu tư rất cần các nguồn vốn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng được xem có vị trí rất quan trọng trong việc thực hiện dự án và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Trường hợp nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gãy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. 

Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS. Mặt khác, Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường BĐS.

Liên quan đến thời gian sử dụng chung cư, HoREA kiến nghị thời điểm hiện tại không nên quy định việc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm). Điều này được cho phù hợp nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu và không gây “biến động” trên thị trường BĐS.

Cùng vấn đề về chính sách, HoREA kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.