Hai yếu tố quyết định tính khả thi của kế hoạch phát triển nhà ở giá rẻ cho người lao động: Quỹ đất và giao thông

Chương trình này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của UBND thành phố, thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có nơi an cư lạc nghiệp.

Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có  sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội.

Băn khoăn về quỹ đất

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: “Phân tích ở góc độ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển 1 triệu căn hộ giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất. Về vị trí, dễ thấy rằng, các dự án BĐS nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án BĐS thương mại. Về yếu tố thứ hai – quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án bởi nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện.

Nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án, sẽ khả thi hơn. Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ - một chỉ tiêu khá thử thách”.

Cụ thể hơn, vấn đề về quỹ đất, bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản của các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở chăm sóc y tế…), và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường sá, giao thông…).

TS. Khương chia sẻ: “Câu chuyện đặt ra hiện tại ở TP. Hồ Chí Minh là quỹ đất ở trung tâm quận 1, quận 3, quận 7 không còn. Do vậy, chúng ta có thể cân nhắc hai phương án. Thứ nhất, hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giá rẻ.

Thứ hai, có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp. Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. Liên quan đến bài toán kinh tế đô thị thì người dân ở đó làm gì, ở đâu là câu chuyện mà Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ xây dựng và là đơn vị tham mưu cho UBND thành phố, và chúng ta hoàn toàn có thể thực hiện được những điều này nếu các sở, ban, ngành có một quyết tâm và định hướng cũng như chỉ đạo sát sao”.

Dưới góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, đề xuất: Theo kinh nghiệm quốc tế, chúng ta có thể lựa chọn các khu đất để xây dựng nhà ở cách xa trung tâm đô thị khoảng 30km nhưng được kết nối giao thông cực kỳ thuận lợi. Người dân chỉ đi trong khoảng 1 giờ đồng hồ từ nơi ở đến nơi làm việc thì mới thu hút được người về ở. Làm như vậy, lợi nhiều mặt, vì ở xa trung tâm quỹ đất còn dồi dào, giá thấp, phù hợp khả năng của người lao động nghèo. Vấn đề là thành phố cần có kế hoạch, quy hoạch cụ thể.

Bán hay cho thuê?

Đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế - xã hội của thành phố. Mặc dù vậy, trong đợt đại dịch Covid-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất.

Một làn sóng người lao động đã rời TP. Hồ Chí Minh, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp, không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.

TS. Khương nhấn mạnh: “Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30-50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ thì tại sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, thì cho dù trong thời kì khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó.

Bởi vì nói theo người xưa là “sống có nhà, thác có mồ”, do vậy, khi mà họ có được ngôi nhà ở thành phố, mặc dù nhà trả góp 30 năm, 50 năm, hay công việc họ khó khăn đi nữa thì họ vẫn tâm huyết với thành phố được xem là đầu tàu kinh tế này. Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động”.

Khi nghĩ về câu chuyện lợi ích kinh tế, chúng ta nên nghĩ tới bức tranh phát triển kinh tế hơn lợi nhuận từ việc cho thuê này, việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của đại bộ phận lực lượng lao động có thu nhập thấp sẽ giữ chân người lao động - những người đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh.

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS. Khương cho biết thêm: “Giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10%, tôi tin rằng, các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua.

Mặc dù vậy, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm. Đây cũng là điều làm tôi trăn trở trong thời gian 30 năm tôi ở TP. Hồ Chí Minh và tôi nghĩ rằng, nên có những động thái quyết liệt hơn, có vậy thì những người ở tỉnh như chúng tôi mới có cơ hội đóng góp, học tập, làm việc, cống hiến cho sự phát triển của thành phố này”.