Nâng cấp bù lãi suất, giải pháp gỡ khó cho các dự án nhà ở xã hội

Hiện, đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội (NƠXH).

Nhu cầu NƠXH và mô hình phát triển ở một số nước

Theo HoREA, nhiều nước trên thế giới, kể cả các nước công nghiệp phát triển như Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở giá thấp để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Hình thức phổ biến nhất là NƠXH và NƠXH bán trả góp dài hạn 20-30 năm, nhưng không có loại NƠXH bán thu tiền ngay như Việt Nam. Với hình thức thu tiền ngay, ở các nước khác được coi là nhà thương mại giá thấp. Minh chứng tại Hàn Quốc có 05 loại hình “căn hộ công” cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau (50 năm; 30 năm; 20 năm; 05-10 năm).

Đối với Việt Nam, nhu cầu về NƠXH rất cao. Cụ thể, kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 01/04/2019, cả nước có hơn 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 01 triệu người mỗi năm. TP. Hồ Chí Minh có hơn 8,9 triệu người. Nhưng, dân số thực tế của thành phố lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua. Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009.

Trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ.

Còn theo kết quả của Viện Nghiên cứu Phát triển TP. Hồ Chí Minh (thực hiện khảo sát mẫu), có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu NƠXH trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua NƠXH chiếm tỷ lệ từ 65-94%.

Đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu m2 sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. 

Ách tắc “nguồn vốn” là điểm nghẽn lớn nhất trong việc phát triển NƠXH

Theo đó, nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong 4 năm vừa qua. Cụ thể, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước giữ vai trò rất quan trọng. Qua thực tế triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng nhận định, với 1 đồng từ ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất, thì ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội, rất hiệu quả. Trên thực tế, hiện nay, các ngân hàng này và một số ngân hàng thương mại khác có cho vay dự án nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội đều phải vay với lãi suất thương mại, lãi suất 9-10%/năm do đó người mua nhà gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay.

Mặt khác, tại văn bản của Bộ Xây dựng về việc bổ sung nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực NƠXH cũng nhận định đó là nguyên nhân chính dẫn đến “việc phát triển NƠXH vẫn tiến triển rất chậm, nhiều khó khăn, ách tắc”. Nguyên nhân do nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội thì đến nay vẫn chưa được bố trí. Không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ đã giải ngân hết vào cuối tháng 12/2016. Báo cáo của các địa phương cho thấy, hiện nay có 206 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nguyên nhân chủ yếu do không bố trí được vốn ngân sách để thực hiện chính sách hỗ trợ NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 22/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH.

Trước vấn đề này, để tháo gỡ khó khăn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có văn bản gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 đối với phần vốn còn lại, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội, trong đó dành một phần (khoảng 1.260 tỷ đồng) để thực hiện chính sách NƠXH.

Tuy nhiên, do nguồn vốn này quá nhỏ nên trên thực tế, đa số các đối tượng thụ hưởng NƠXH chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Tháng 10/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội phân bổ cho TP. Hồ Chí Minh 10 tỷ đồng tín dụng ưu đãi NƠXH. Nguồn vốn phân bổ này quá ít, làm phép tính đơn giản, nếu NƠXH có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn, mỗi cá nhân được vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng, thì với nguồn vốn 10 tỷ đồng, chỉ có 14 hộ gia đình được vay.

Một chuyển biến tích cực là, tháng 04/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 41/NQ-CP, giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đặc biệt là dành 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank. Với nguồn tái cấp vốn này, 4 ngân hàng thương mại có thể huy động được đến khoảng 60.000 tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua NƠXH trong năm 2020 và vài năm tiếp theo..