Siết chặt quản lý đất đai khi cổ phần hóa

Rà soát quy định xác định giá trị quyền thuê đất  

Ngày 28/5, Quốc hội thảo luận về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại doanh nghiệp và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) giai đoạn 2011-2016.

Đại biểu Nguyễn Minh Sơn (Tiền Giang) cho rằng, xử lý đất đai và xác định quyền sử dụng đất cho các DN cổ phần hóa là vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hóa thời gian qua.

“Theo báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, hầu hết các tập đoàn tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thế đất vào giá trị doanh nghiệp. Thực tế một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá thì giá trúng cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, như Công ty cổ phần Khách sạn Kim Liên giá khởi điểm 30.600 đồng, giá trúng là 274.200 đồng. Công ty cổ phần Ong trung ương giá khởi điểm là 15.000 đồng, giá trúng 116.000 đồng.

Tôi xin phân tích cụ thể hơn 2 thông số quan trọng trong đơn giá thuê đất hàng năm. Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất đối với các đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thương mại và dịch vụ. Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND tỉnh, thành phố quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất 1 năm nhưng tối đa không quá 3%, con số 3% thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng 1 năm. Giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai là giá đất cụ thể”, đại biểu Sơn phân tích.

Quá trình sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết 19 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về việc tiếp tục đổi mới chính sách Luật Đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tại một số địa phương còn lúng túng, bộ máy và cơ sở vật chất bảo đảm cho việc xác định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu thông tin về giá đất trên thị trường còn thiếu và độ tin cậy chưa cao.

Như vậy, thông số quan trọng để xác định đơn giá thuê đất là tỷ lệ phần trăm và giá đất cụ thể đều không thể hiện hết tính hiệu quả trong xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất của DN cổ phần. “Do đó, kiến nghị Chính phủ, để bảo đảm lợi ích của Nhà nước và phản ánh đúng giá trị thực tế của doanh nghiệp, cần xem xét lại quy định liên quan đến xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất và giá trị doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa”, đại biểu Sơn kiến nghị.

Theo đại biểu Trần Văn Minh (Quảng Ninh), việc quản lý đất đai khi và sau khi cổ phần hóa còn nhiều thiếu sót, không tính hoặc tính thiếu giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa đối với những vị trí đất đắc địa, có giá trị thường cao, còn bất cập, thiếu minh bạch, tạo cơ hội cho một số tổ chức, cá nhân có liên quan trục lợi tham nhũng gây thất thoát vốn, tài sản của nhà nước.

Đại biểu Mai Thị Ánh Tuyết (An Giang) cũng cho rằng, việc xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong các giá trị DN cổ phần hóa là vấn đề gây rối ren và bức xúc. Vì vậy, Chính phủ cần sớm rà soát và thu hồi những diện tích đất DN sử dụng chưa phù hợp, không đúng quy hoạch, đồng thời chấn chỉnh cách tính giá thuê đất một cách khẩn trương, minh bạch, mạnh mẽ để giải quyết có hiệu quả tồn tại vấn đề đất đai trước khi cổ phần hóa, tránh gây thất thoát và gây bức xúc trong dân.

Không để xảy ra sai phạm khi phê duyệt phương án sử dụng đất

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), các đại biểu đều cho rằng, 95% khiếu kiện liên quan đất đai, thậm chí anh em, bố con trong gia đình khiếu kiện nhau chẳng qua chỉ vì đất đai, khiếu khiện kéo dài, khiếu kiện đông người, điểm nóng về tình hình chống người thi hành công vụ cũng liên quan đến đất đai. Những dự án đầu tư kéo dài do việc giải phóng mặt bằng, do khiếu kiện, khiến chi phí cao, chúng ta phải đầu tư những “con đường đắt nhất hành tinh” cũng liên quan đến đất đai. Vậy, nguyên nhân cơ bản là chính sách đất đai đang áp dụng đi trái ngược nguyên lý cơ bản về kinh tế đất trong cơ chế thị trường.

“Việc quản lý đất đai đối với các DN là đơn vị nông - lâm nghiệp vẫn còn nhiều phức tạp. Vấn đề người dân lấn chiếm đất đai vẫn thường xuyên xảy ra, dẫn đến khó khăn cho việc phê duyệt phương án sử dụng đất. Từ đó dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá trị DN, làm ảnh hưởng đến kế hoạch, tiến độ thực hiện cổ phần hóa. Đây là yếu tố lịch sử để lại. Mặt khác, áp lực từ tình hình dân di cư tự do đến các tỉnh Tây Nguyên là rất lớn. Vì vậy, kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan có liên quan nghiên cứu, xem xét, xử lý dứt điểm đối với diện tích đất rừng bị lấn chiếm”, đại biểu Võ Đình Tín (Đắk Nông) nêu.

Đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ) cho rằng, vấn đề này đã được khắc phục một bước sau khi có Nghị định 126 của Chính phủ. Theo đó, DN thuộc diện cổ phần hóa có trách nhiệm rà soát toàn bộ diện tích đang quản lý sử dụng để lập và hoàn thiện phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước thời điểm cổ phần hóa.

Tuy nhiên, Chính phủ cần chỉ đạo kiểm tra, giám sát các bộ, ngành địa phương khi phê duyệt phương án sử dụng đất và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau cổ phần hóa. Không để xảy ra sai phạm khi phê duyệt phương án sử dụng đất hoặc để xảy ra DN sau cổ phần hóa chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định như kinh doanh bất động sản, làm nhà ở, chung cư thương mại kiếm lời, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Quản lý chặt quỹ đất khi cổ phần hóa DNNN

Giải thích thêm về các quy định trong quản lý đất đại của DNNN, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trước khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì tình trạng thất thoát, lãng phí trong sử dụng đất đai của DNNN là rất lớn.

Nguyên nhân là do các quy định của hệ thống pháp luật đất đai cũng như quá trình cổ phần hoá DN chưa xem xét việc DNNN phải có phương án rà soát, sử dụng quỹ đất nên nguồn lực đất đai chưa được quản lý, đánh giá về giá trị đất đai.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng cho rằng: “Khi tính giá trị của DN thì không tính giá trị đất đai vào cũng là không sai vì khi giao đất không thu tiền sử dụng hoặc thu tiền hàng năm, thu tiền sử dụng đất một lần nên việc đưa ngay giá trị đất đai vào giá trị DN là không thể”.

Tuy nhiên, ông Trần Hồng Hà đồng tình với nhiều đại biểu Quốc hội khi đã chỉ ra những bất cập là nhiều DNNN khi cổ phần hoá mà nhu cầu sử dụng đất không nhiều, sử dụng đất lãng phí, nhiều khu “đất vàng” sau cổ phần hoá thì được DN đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng tiêu chí hoạt động và khi áp dụng giá đất do Nhà nước quy định có sự khác rất lớn với giá thị trường, nên chưa đánh giá được giá trị khu đất.

Do vậy, Bộ trưởng cho biết: Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã quy định rõ phương án sử dụng đất khi cổ phần hoá DNNN là DN có trách nhiệm rà soát toàn bộ quỹ đất đang sử dụng để lập phương án sử dụng đất, trình cơ quan có thẩm quyền quyết định trước khi cổ phần hoá. Qua đây, Nhà nước có thể thu hồi các quỹ đất DN quản lý lỏng hay sử dụng không hiệu quả.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định các DNNN, cơ quan quản lý phải công khai việc xác định giá đất trong quá trình cổ phần hóa, tránh thất thoát tài sản Nhà nước.

“Chúng tôi đang thanh tra, kiểm tra các cuộc cổ phần hoá DNNN có đất vàng, trên cơ sở phát hiện sự thiếu minh bạch, không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện nay thì có biện pháp xử lý thích hợp. Cùng với đó, Bộ Tài chính đã tham mưu ban hành Nghị định số 126/2017/NĐ-CP của Chính phủ về chuyển DNNN thành công ty cổ phần sẽ cải thiện tình hình đất đai khi cổ phần hoá DNNN”, ông Trần Hồng Hà cho biết.

Còn Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng cho biết, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai 2013 quy định rõ: Chính phủ thực hiện quyền sử dụng đất đối với DNNN. Các quy định pháp luật cũng quy định DNNN khi cổ phần hoá phải hoàn thành phương án sử dụng đất đai phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương và kế hoạch sử dụng đất phục vụ sản xuất kinh doanh của DN. Nghị định số 126/2017/NĐ-CP cũng quy định công ty cổ phần sử dụng đất đúng mục đích. Sau 60 ngày cổ phần hoá, DN phải thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm, sát giá thị trường. DN sử dụng đất không đúng mục đích được phê duyệt thì phải trả đất cho nhà nước. Về thoái vốn nhà nước tại DN thì xác định giá trị sử dụng đất qua hình thức đấu giá theo Nghị định số 32 của Chính phủ.

“Tóm lại, việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất rất quan trọng, chính quyền địa phương nơi DN có đất phải quản lý chặt, nếu DNNN chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì chính quyền địa phương phải áp theo giá đất chuyển đổi mục đích và đấu giá công khai quyền sử dụng đất đó. Trên thực tế có việc này, việc kia, “trắng- đen” không rõ ràng cần phải siết chặt thực hiện. Ý kiến cho rằng xác định giá trị đất đai và giá trị doanh nghiệp bất cập là do cổ phần hoá là lý do chưa hẳn thuyết phục”, Bộ trưởng Đinh Tiến Dũng nói.