Sớm ban hành NQ về chính sách pháp luật đất đai tại đô thị

Kiến nghị sửa Luật Đất đai 2013

Báo cáo do chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày nêu ra nhiều bất cập trong quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai.

Hiện, cả nước có 11.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1-6 lần, quy hoạch điều chỉnh luôn luôn có xu hướng tăng tối đa lợi ích cho nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện ích công cộng và lợi ích của người sử dụng, như tăng số tầng, diện tích sàn, chia nhỏ diện tích, căn hộ, tăng mật độ xây dựng, giảm tiện tích cây xanh.

Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà áp dụng phổ biến hình thức chỉ định.

Cho chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ sang đất ở đô thị không đảm bảo thủ tục và quy định; cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền, giao đất không đúng đối tượng, không phù hợp, không có trong kế hoạch sử dụng đất; giao đất khi văn ban chấp thuận đầu tư hết hiệu lực...

Về giá đất, đến nay tất cả các địa phương đã xây dựng, ban hành và công bố công khai bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể còn vướng mắc trong áp dụng, các phương pháp xác định giá đất còn sai sót, hạn chế, không phù hợp với quy định và thực tế. Thời gian triển khai kéo dài, làm chậm thu vào ngân sách nhà nước, chưa phù hợp với giá thị trường gây thất thoát, dẫn đến khiếu nại của người dân bị thu hồi...

Các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có những dự án có tỉ lệ chậm nộp/số phải nộp rất cao, ví dụ như tại các địa phương: TP. Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh Bắc Giang, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bình Dương. Nhiều trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất trước đây chưa chuyển sang hình thức thuê đất theo đúng quy định.

Kiến nghị sau giám sát, chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Đoàn giám sát kiến nghị Quốc hội sớm ban hành nghị quyết về hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất tại đô thị. Xem xét sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan đến công tác quy hoạch. 

Chất lượng quy hoạch đô thị còn thấp

Từ thực tiễn và ý kiến của cử tri, đại biểu Đinh Duy Vượt (Gia Lai) cho rằng, chất lượng quy hoạch đô thị còn thấp, vẫn tồn tại quy hoạch theo tư duy nhiệm kỳ, thậm chí có dấu hiệu lợi ích nhóm. Đại biểu dẫn chứng, theo báo cáo chưa đầy đủ, trên cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1 – 6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh có xu hướng tăng lợi ích của nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện tích công cộng và lợi ích của người sử dụng như: giảm diện tích đất công cộng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích cây xanh…

Đồng thời, các khu tái định cư cho người dân lại có chỉ tiêu hạ tầng, các tiện ích, chất lượng đô thị thấp. Điều này gây tổn hại về kinh tế, gây bức xúc cho xã hội, cho người dân như tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa là ngập, quá tải điện...

“Điều chỉnh quy hoạch tùy tiện đã làm nát quy hoạch, chậm tiến độ, gây đội vốn, thất thoát, giảm hiệu quả đầu tư công, đồng thời gây ra nhiều hệ lụy, bức xúc khác. Cử tri mong muốn, trụ sở cũ của các bộ, ngành khi di dời sẽ phải thành vườn hoa, công viên, các công trình công cộng, làm tiện ích chứ không phải nhìn thấy các tòa nhà chung cư cao trọc trời”, đại biểu Đinh Duy Vượt nhấn mạnh và đề nghị Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo thắt chặt quy hoạch, quản lý quy hoạch, đồng thời thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm trách nhiệm nhằm ngăn chặn những hiện tượng này.

Cần hoàn thiện phương pháp tính giá đất

Vấn đề giá đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải nộp ngân sách là nội dung được nhiều đại biểu tập trung phân tích.

Theo đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ), hiện nay, giá đất rất bất cập, không sát với thị trường gây thiệt hại cho người dân, gây bức xúc, khiếu kiện, thất thu ngân sách. Đại biểu đề nghị, Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh kịp thời khung giá đất, chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường. Ngoài ra, Chính phủ cần hoàn thiện các phương pháp tính giá đất, các vấn đề liên quan đến xác định giá đất để các địa phương xác định Bảng giá đất cụ thể phù hợp thị trường, bảo đảm lợi ích cho người dân và không gây thất thoát ngân sách.

Đại biểu Hoàng Quang Hàm cho rằng, đây là vấn đề rất khó, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng không thể không làm vì Hiến pháp đã quy định rõ “Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý”. Đất đai là của nhân dân, nhân dân đã trao quyền đại diện chủ sở hữu cho Nhà nước nên Nhà nước phải có trách nhiệm ban hành chính sách, tổ chức thực hiện chính sách để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Không tính toán được giá đất sát thị trường, không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai.

Đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) nêu quan điểm, giá đất, định giá đất là khâu cơ bản để xây dựng hệ thống tài chính đất đai lành mạnh. Tuy nhiên, qua giám sát cho thấy, nguồn thu từ đất bị thất thoát, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và có nhiều điểm bất hợp lý. Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định liên quan đến việc định giá đất còn nhiều bất cập. “Hiện nay, chúng ta đang quản lý giá đất theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nhưng có thể thấy là thấp hơn giá trị thật, dẫn đến thất thu nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Trên thực tế, Khung giá đất và Bảng giá đất này chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí về đất đai”, đại biểu Nguyễn Trường Giang phân tích.

Cũng theo đại biểu, Luật Đất đai quy định rõ, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Trong khi đó, liên quan đến giá đất thị trường, các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá trị thực ghi trong các hợp đồng giao dịch. Việc xác định giá đất sát với giá thị trường là không khả thi và thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Hơn nữa, việc thẩm định giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch) khó bảo đảm tính khách quan.

Hoàn thiện lý luận pháp luật về quy hoạch phát triển đô thị

Phát biểu trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà bày tỏ tán thành với những kết quả mà Đoàn giám sát của Quốc hội đã chỉ ra, về những kết quả, hạn chế, nguyên nhân, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nói chung và của Bộ Xây dựng nói riêng trong thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chia sẻ, Bộ nhận thức rõ rằng, liên quan đến hiệu quả quản lý đất đai đô thị thì Bộ Xây dựng với trách nhiệm, quyền hạn của mình phải giải quyết 4 nhóm vấn đề cơ bản. Một là chất lượng và tính minh bạch của quy hoạch đô thị. Hai là nâng cao chất lượng của các quy chuẩn, tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật về xây dựng công trình trong đô thị. Ba là có sự kiểm soát hiệu quả việc lập và thực hiện các dự án phát triển đô thị. Bốn là tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng tại đô thị. Trên cơ sở xác định 4 nhóm vấn đề cơ bản cần giải quyết, Bộ Xây dựng đề ra giải pháp cụ thể mà hiện nay các cơ quan ở trung ương và địa phương đang từng bước triển khai thực hiện.

Bộ sẽ rà soát, bổ sung hoàn thiện lý luận pháp luật về quy hoạch phát triển đô thị để đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong việc xây dựng nền kinh thế thị trường định hướng phát triển đất nước, hội nhập quốc tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ và các xu hướng phát triển đô thị thông minh, đô thị xanh. Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhấn mạnh, đây là điểm mấu chốt giải quyết vấn đề, từ lý luận, từ tư duy sẽ có định hướng sửa đổi, công cụ quản lý hiệu quả. Hiện, Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án về đổi mới lý luận về phát triển đô thị và quy hoạch đô thị.

Rà soát, hoàn thiện thể chế liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đai đô thị

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã tiếp thu các đánh giá trong báo cáo giám sát của Quốc hội và các ý kiến tham gia của các vị đại biểu về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, sử dụng đất đai tại đô thị.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, công tác quản lý quy hoạch, sử dụng đất đai và phát triển đô thị đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Cả nước hiện có 828 đô thị, tỷ lệ đô thị hoá tăng nhanh, đạt 38% năm 2018, bình quân trên 1%/năm; riêng Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đạt trên 3%/năm. Bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, hiện đại.

Tuy nhiên, Phó Thủ tướng cũng thừa nhận công tác sử dụng đất đai, quản lý, phát triển đô thị vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế và thách thức, cần tiếp tục được khắc phục. Xu hướng tập trung hoá đô thị ngày càng gia tăng, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, mỗi năm tăng khoảng 200.000 người/thành phố, 5 năm tăng 1 triệu người. Điều này đã tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng đô thị, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất tại đô thị.

Cùng với đó, cơ cấu nhà ở tại các đô thị còn nhiều bất cập, nặng về nhà ở thương mại, phù hợp với người có thu nhập khá, trong khi còn thiếu nhiều nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. “Đặc biệt là tình trạng sử dụng đất đai còn lãng phí, còn thất thoát, có nơi rất nghiêm trọng đã ảnh hưởng lớn đến hiệu quả sử dụng đất đai đô thị, gây thiệt hại cho nền kinh tế, gây bức xúc trong xã hội”, Phó Thủ tướng cho biết.

Lý giải nguyên nhân của tình trạng trên, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cho rằng hệ thống pháp luật liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng vừa còn những khoảng trống, vừa chồng chéo, thiếu đồng bộ dẫn tới khó khăn trong thực hiện…

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thực hiện chính sách pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, trong thời gian tới, Phó Thủ tướng cho biết: Chính phủ sẽ tập trung rà soát, hoàn thiện thể chế liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng nói chung và phát triển đô thị nói riêng. Cùng với đó, tập trung vào công tác quy hoạch; công khai các thông tin về quy hoạch để người dân biết tham gia giám sát. Chính phủ cũng sẽ tăng cường kiểm soát sử dụng đất đai, đầu tư phát triển đô thị theo đúng quy hoạch, có kế hoạch.

Cũng theo Phó Thủ tướng, Chính phủ sẽ lựa chọn các dự án ưu tiên để đầu tư xây dựng, khắc phục tình trạng đầu tư tự phát, phong trào, không có kế hoạch; kiểm soát đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và đặc biệt là lợi ích của người dân.

“Chính phủ cũng xây dựng cơ chế kiểm soát việc xác định giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, theo cơ chế thị trường, tránh thiệt hại cho nhà nước; rà soát các công trình sử dụng nhiều đất đai để khắc phục tình trạng lãng phí đất đai. Đồng thời, sẽ xử lý nghiêm những cán bộ sai phạm, tiêu cực, vi phạm pháp luật đất đai”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.