Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2022: Sẽ có sự thanh lọc mạnh?

Đặc biệt, hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào BĐS trong thời gian qua được dự báo sẽ giúp cho thị trường có sự thanh lọc mạnh mẽ, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Dấu hiệu khả quan

Trong nửa cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp. Theo đó, những doanh nghiệp có vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn... sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lại, những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn được sự báo gặp nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, những thách thức như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, các khoản vay ngân hàng vào BĐS đang được thắt chặt và giám sát chặt chẽ hơn. Chính vì thế, BĐS dân dụng chưa có nhiều điểm sáng trong năm 2022 khi mà nguồn cung khá ảm đạm và có dấu hiệu sụt giảm.

Mới đây, trong báo cáo của CBRE Việt Nam cũng thể hiện nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2022 giảm 48% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 884 căn, đây là mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Kết quả, số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong kỳ giảm 53%, xuống còn 1.247 căn. Tương tự, đa số các doanh nghiệp BĐS đều chứng kiến sự sụt giảm cả về doanh thu và lợi nhuận, nguyên nhân một phần được cho bởi chưa có nhiều dự án mở bán vào quý 1 năm nay.

Tuy nhiên, vẫn có một số đơn vị với quỹ đất lớn cùng bảng cân đối tài chính lành mạnh như Khang Điền (KDH), Nam Long Group (NLG)… vẫn tăng trưởng ổn định. Ngược lại, nhóm BĐS công nghiệp lại cho thấy sự  khởi sắc trong năm 2022 khi nguồn cung khu công nghiệp mới trên cả nước được kỳ vọng tăng trên 7.500 ha. Đặc biệt, thị trường BĐS công nghiệp tại Long An, Bình Dương được dự báo sôi động với nhiều dự án đưa vào khai thác với giá thuê duy trì ở mức cao. Nhờ vậy, hầu hết các doanh nghiệp BĐS công nghiệp đều ghi nhận kết quả kinh doanh khá tốt trong quý I/2022.

Cùng nhận định về thị trường BĐS những tháng cuối năm 2022, Savills Việt Nam cũng ghi nhận một số dấu hiệu khả quan. Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, đánh giá, thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận một nguồn cung mới nhất định vào thị trường từ các dự án có quy mô lớn. Cùng với đó, bà cũng chỉ ra một số điểm đáng chú ý cho thị trường TP. Hồ Chí Minh trong nửa cuối năm 2022. 

“Trong 6 tháng tới, chúng tôi ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận 2 dự án mới ở Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh”, bà Võ Thị Khánh Trang cho biết. 

Mặt khác, các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh hạn chế. “Hiện nay, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh  đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP. Hồ Chí Minh hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở”, bà Trang giải thích. 

Dưới góc độ đầu tư, Savills cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào BĐS. Trên cơ sở đó,  thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại. 

Thị trường BĐS thanh lọc mạnh

Bà Võ Thị Khánh Trang nhận định, thị trường BĐS những tháng cuối năm sẽ có sự thanh lọc mạnh. Cụ thể, bà Trang chỉ ra những vấn đề lớn của thị trường BĐS nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng chính là vấn đề về quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt. 

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào BĐS, bà Trang cho rằng, đây là tín hiệu tích cực, bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang khuyến nghị. 

Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng BĐS bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.