Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh quý III/2021: Bán lẻ gặp khó, đất liền thổ nguồn cung hạn chế

Nhà liền thổ nguồn cung khan hiếm, xu hướng chuyển dịch ra các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...

Thị trường bán lẻ: Nguồn cung tương lai không chắc chắn

Trong quý III, nguồn cung duy trì ổn định và tăng 1% theo năm, đạt hơn 1,5 triệu mét vuông sau khi một dự án trung tâm thương mại và một dự án khối đế tham gia vào thị trường. Các dự án mới cung cấp gần 11.000m2 tại Tân Phú và Bình Thạnh, làm tăng nguồn cung khu vực ngoài trung tâm 1% theo năm.

Các dự án dự kiến vào thị trường trong quý IV có thể bị trì hoãn do nhu cầu tăng chậm. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai đến 2024 cung cấp 381.000m2 từ 23 dự án dự kiến vẫn vào thị trường đúng tiến độ.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, quản lý cho thuê mặt bằng bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, nhận định: “Với tình hình giãn cách nghiêm ngặt, tình hình thị trường trong quý III sụt giảm, chúng tôi đang kỳ vọng sự phục hồi mạnh mẽ vào quý IV khi mà nhu cầu chi tiêu đã bị dồn nén thời gian qua”.

Liên quan đến khách thuê, Savills nhận định, khách thuê vừa và nhỏ gặp khó khăn, một số phải kết thúc hợp đồng sớm hoặc ngừng tái ký hợp đồng. Theo số liệu từ Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh đạt 4 tỷ USD, giảm -64% theo quý và -71% theo năm trong quý III.

Tuy nhiên, công suất cho thuê tương đối ổn định theo quý ở mức cao (94%) nhờ việc tiếp tục mở rộng của các thương hiệu quốc tế như Uniqlo, Valentino Creations, Giordano... Một số cửa hàng tại khu vực trung tâm đóng cửa trong quý III khiến công suất tại khu vực này giảm -2 điểm phần trăm và giá chào thuê giảm -2% theo quý.

Một diễn biến khác, hầu hết chủ cho thuê vẫn duy trì giá chào thuê. Giá thuê trung bình tương đối ổn định theo quý và theo năm, đạt 49 USD/m2/tháng. Thay vì giảm trực tiếp trên giá chào thuê, hầu hết các chủ nhà sẽ áp dụng các chính sách ưu đãi như tăng thời gian thi công, miễn phí tiền thuê trong tháng đầu, không áp dụng chính sách tăng giá hằng năm hoặc giảm lên đến - 50% trong 3 đến 6 tháng đầu đối với các hợp đồng thuê tối thiểu 3-5 năm.

BĐS liền thổ: Thu hút sự quan tâm

Báo cáo của Savills nhận định, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm do các chủ đầu tư mở bán thận trọng trước bối cảnh làn sóng dịch Covid-19 thứ tư. Trong quý III, nguồn cung mới là hơn 240 căn, đến từ ba dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại Bình Tân, TP. Thủ Đức và Gò Vấp. Nguồn cung sơ cấp giảm -10% theo quý và -73% theo năm với 510 căn.

Trong 9 tháng đầu qua, tổng nguồn cung sơ cấp được ghi nhận hơn 1.000 căn, thấp nhất trong 5 năm qua và giảm -65% theo năm. Dẫn đến lượng giao dịch khoảng 790 căn, giảm -67% theo năm.

Nguồn cung mới sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn khi chỉ có một vài dự án có kế hoạch mở bán trong quý IV, gồm một dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại TP. Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Nguồn cung mới trong quý IV chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung tương lai đến năm 2024. Một số dự án đã dời kế hoạch mở bán sang 2022.

Mặt khác, lượng giao dịch trong quý III thấp, chỉ ở mức 290 căn, Gò Vấp và Bình Tân chiếm 78% tổng lượng giao dịch trong quý. Hầu hết giao dịch đến từ nguồn cung mới, chiếm 57% tổng lượng bán toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ gần 68%, cho thấy nhu cầu cho thị trường vẫn tốt. Phần lớn giao dịch thành công đến từ khách mua đã giữ chỗ trước khi thành phố giãn cách.

Lượng giao dịch trong quý giảm -4% theo quý và -79% theo năm, do những căn tồn kho có giá cao và nguồn cung mới khan hiếm. Khoảng 46% hàng tồn kho có giá bán trên 1 triệu USD/căn.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường TP. Hồ Chí Minh, nhận định: “Thị trường BĐS liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Nguồn cung khan hiếm giúp thị trường duy trì sự ưa chuộng của người mua, đồng thời cũng thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An”.

Liên quan đến vấn đề này, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền. TP. Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh 24% và Bình Tân 11%. TP. Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án BĐS nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư.

Trước tác động của các biện pháp đóng cửa và giãn cách xã hội, người mua nhà ngày càng quan tâm đến các dự án phức hợp đa dạng tiện ích nội khu. Các quận ngoài trung tâm sẽ tiếp tục thu hút khách mua.

Trong 10 năm qua, khu Đông chiếm đến 70% trong tổng vốn 350.000 tỷ đồng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của TP. Hồ Chí Minh với các công trình trọng điểm như cao tốc Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây đã đi vào hoạt động, tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên và cầu Thủ Thiêm 2 đang xây dựng.

Dự kiến trong 10 năm tới, UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ đầu tư 970.654 tỷ đồng phát triển cơ sở hạ tầng, cao hơn 177% so với giai đoạn trước. Giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư dự kiến  553.515 tỷ đồng với các công trình trọng điểm được ưu tiên đầu tư như cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài qua tỉnh Tây Ninh; đường Vành đai 2, 3; nâng cấp các quốc lộ 1, 22, 50, 13; xây dựng cầu Cát Lái kết nối tỉnh Đồng Nai. Hạ tầng kết nối giữa khu vực trung tâm thành phố với khu vực ngoại ô cũng sẽ tiếp tục được đầu tư, sau khi hoàn thành tuyến Metro số 1, thành phố sẽ tiếp tục phát triển các tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương); Metro số 5 – giai đoạn 1 (Ngã tư Bảy Hiền – Cầu Sài Gòn); đường sắt nhẹ Thủ Thiêm – Sân bay Quốc tế Long Thành (Đồng Nai).