Thị trường căn hộ 2 quý đầu năm:Khan hiếm nguồn cung, giá nhà vẫn giảm

Do đó, thanh khoản cũng khó khăn, lượng hàng tồn kho lớn và nhiều CĐT phải thực hiện các chính sách giảm giá để giải quyết hàng tồn. 

Theo báo cáo thị trường BĐS quý 2/2019, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên, tại Hà Nội, thanh khoản vẫn khó khăn, lượng hàng tồn kho lớn. Nhiều chủ đầu tư phải nỗ lực thực hiện các chính sách bán hàng kèm nhiều ưu đãi lớn nhằm thu hút khách mua và giải quyết hàng tồn.

Trong khi đó, TP. HCM ghi nhận giá bán căn hộ lại tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới. Ngoài ra, lượng căn hộ được tiêu thụ trong quý 2 vẫn tương đương lượng bán quý trước, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc.

Nguồn cung khan hiếm nhưng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội không tăng. Thậm chí CĐT mộ số dự án phải giảm giá, chiết khấu giá bán ở mức cao để đẩy hàng. Ảnh: VNRea.

Lý giải về sự khác biệt dẫn đến những chênh lệch giữa hai thị trường này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá cả là do thị trường, xuất phát từ các yếu tố về cung – cầu.

“Tôi cho rằng, thị trường Hà Nội có tính hấp dẫn kém hơn TP. HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn tốt, vẫn cao, nhưng nhu cầu về đầu tư kinh doanh lại hạn chế. Do vậy, tôi xác định là do tiềm năng đầu tư không có nên giới đầu tư không mua. Từ đó, thị trường Hà Nội khai thác kinh doanh BĐS thấp nên giá không thể cao được”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, TP. HCM thì ngược lại, hoạt động kinh doanh BĐS tốt hơn, nhu cầu về sử dụng các BĐS ở TP. HCM cao hơn, cho nên mức giá đánh giá tính hấp dẫn của thị trường kinh doanh BĐS.

TP. HCM khan hiếm nguồn cung, giá căn hộ leo thang

Trong nửa đầu năm 2019, số lượng căn hộ mở bán tại TP. HCM ở mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014. Tuy nhiên, giá bán các phân khúc nhà ở lại tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới.

Cụ thể, báo cáo thị trường căn hộ TP. HCM quý II/2019 của CBRE cho thấy, TP. HCM đang giảm sút nguồn cung nhà giá rẻ, đồng thời giá căn hộ toàn thành phố vẫn tiếp đà leo thang.

Theo CBRE, tổng cộng có 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án trong quý 2/2019, giảm 7% theo quý và 34% theo năm, đưa tổng số nguồn cung trong sáu tháng và nguồn cung tích lũy từ năm 1999 là 8.547 căn và 268.135 căn.

Mặc dù không có nhiều sự kiện mở bán, các chủ đầu tư tích cực tổ chức các sự kiện tiền bán hàng, triển lãm và sự kiện khách hàng để thu hút sự chú ý của thị trường trong nửa đầu năm, và tỷ lệ đặt chỗ cao tại các sự kiện tiền bán hàng cho thấy nhu cầu nhà ở tại thị trường TP. HCM vẫn rất cao. Một số dự án có lượng đặt chỗ cao hơn 50-100% số sản phẩm được tung ra.

Trong quý 2/2019, chỉ có hai dự án chào bán đợt một là The Marq, quận 1 và The Signial (một dự án trung cấp sở hữu có thời hạn tại quận 7). Tám dự án còn lại là các dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo. Các dự án mở bán trong quý được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%, mặc dù giá đã tăng 5% đến 10% so với đợt trước.

Khan hiếm nguồn cung, giá căn hộ tại TP. HCM leo thang.

Mặc dù nguồn cung giảm nhưng hơn 4.300 căn vẫn được tiêu thụ trong quý 2, tương đương lượng bán quý trước. Vì vậy, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc, trong đó những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-2.000 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Theo dự báo của CBRE, trong 2 quý cuối năm 2019, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông được dẫn đầu bởi Vinhomes Grand Park tại quận 9 với hơn 10.000 căn và năm dự án mới tại quận 2. Các khu vực khác cũng hoạt động tích cực hơn như khu phía Tây với dự án AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Lovera Vista. Thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019.

Đáng chú ý, trong quý 2/2019, giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới.

Theo cáo cáo thị trường nhà ở quý 2/2019 của Savills Việt Nam, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% so với năm trước.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 4.569 USD/m2nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm. Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% , ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ các phân khúc.

Thời gian tới, do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh.

Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn là Vinhomes Grand Park. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp.

Hà Nội nguồn cung giảm, giá căn hộ thấp hơn TP. HCM gần 10 triệu đồng/m2

Tương tự TP. HCM, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội cũng đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn khó khăn, lượng hàng tồn kho lớn. Nhiều chủ đầu tư phải nỗ lực thực hiện các chính sách bán hàng kèm nhiều ưu đãi lớn nhằm thu hút khách mua và giải quyết hàng tồn.

Điều lưu ý, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn không tăng giá, thậm chí có xu hướng giảm. Theo báo cáo tình hình bất động sản quý I/2019, giá nhà ở chung cư tại Hà Nội ở thị trường sơ cấp (giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư) thấp hơn so với TP. HCM gần 10 triệu đồng/m2.

Cụ thể, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý I/2019, giá bán bình quân thị trường chung cư tại Hà Nội vào khoảng 1.333 USD/m2 (khoảng 30,6 triệu đồng). Trong khi đó, TP.HCM, mức giá dao động là 1.764/m2 (tương đương 40,5 triệu đồng).

Trong quý 2, nguồn cung suy giảm nhưng tình hình thị trường cũng không mấy khả quan, giá cả không được cải thiện, thanh khoản kém.

Dự án Roman Plaza vừa tung chính sách bán hàng chiết khấu lên đến 8%.

Theo báo cáo thị trường quý 2/2019 của JLL, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong quý đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu.

"Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với dưới 500 căn", JLL đánh giá.

Lượng căn hộ bán trong quý đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Nhu cầu mua đầu tư hạ nhiệt trong quý sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn hơn. Tuy nhiên nhu cầu để ở cho phân khúc bình dân và trung cấp vẫn duy trì ở mức tốt.

Để thu hút người mua, trong bối cảnh các chính sách vay hỗ trợ ngày càng thắt chặt, chủ đầu tư vẫn duy trì mức giá ổn định, đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy nhanh lượng hàng tồn. Các chính sách được áp dụng bao gồm như kéo dài thời hạn trả góp, chiết khấu tiền mặt đối với khách hàng không sử dụng gói vay (có dự án mức chiết khấu có thể lên đến 10%), miễn phí dịch vụ trong vòng 2 năm, tặng quà có giá trị cao…

Đáng chú ý nhất trong đó phải kể đến chính sách bán hàng chiết khấu cao, lên đến 10% giá trị căn hộ tại dự án Landmark 105 Hà Đông. Cụ thể, với chính sách bán hàng mới được Công ty cổ phần Hải Phát Thủ Đô (Hải Phát Invest nắm giữ khoảng 60% cổ phần) – CĐT dự án đưa ra, khách hàng sẽ được hưởng mức chiết khấu lên tới 10% khi mua nhà tại HPC Landmark 105, trong đó 8% giảm thẳng vào giá trị căn hộ và giảm tiếp 2% với các khách hàng thanh toán sớm. Cùng với đó là hàng loạt chính sách ưu đãi hấp dẫn khác…

Một dự án khác cũng do Công ty Hải Phát làm CĐT là dự án Roman Plaza cũng tung ra chính sách bán hàng mới với nhiều ưu đãi “khủng”. Theo đó, khi mua căn hộ dự án Roman Plaza trong tháng 7 này, chủ đầu tư Hải Phát Invest có chính sách hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên tới 12 tháng. Đặc biệt, với những khách hàng không nhận hỗ trợ lãi suất 0% sẽ được chiết khấu lên đến 8% giá trị căn hộ.

Phối cảnh dự án The Zei Mỹ Đình của HD Mon Holdings.

Hay tại dự án The Zei Mỹ Đình do HD Mon Holdings làm chủ đầu tư, sau khi mở bán vào giữa tháng 5/2019, hiện chủ đầu tư đang có chương trình ưu đãi tặng tới 7% giá trị căn hộ cho khách hàng mua nhà tại dự án. Như vậy, chỉ sau hơn 1 tháng mở bán, CĐT đã giảm giá sâu các căn hộ tại dự án để nhanh chóng đẩy hàng trước bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Có thể thấy, thực tế thị trường chung cư tại Hà Nội đang gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhiều dự án “mất giá”, giảm sức hút.

Điều này được phản ánh qua các chính sách bán hàng giảm giá “sốc”, lượng hàng tồn kho cao, mở bán nhiều năm, thực hiện nhiều chính sách ưu đãi nhưng vẫn không thu hút khách mua khiến các chủ đầu tư, đơn vị phân phối loay hoay tìm mọi cách đẩy hàng tồn…