Thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam: Thuận lợi và khó khăn

Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. 

Các chuyên gia nhận định, vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ M&A, bị chậm lại.

Có sự thay đổi lớn

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singarpore là ba quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở công ty tại thị trường BĐS Việt Nam.

Bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết: “Thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Có thể nói, tại Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần “kích hoạt” cho thị trường trở nên sôi động hơn.

Các nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự quan tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại BĐS đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. Song vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ”.

Thực tế, năng lực tài chính của các nhà phát triển BĐS trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh các nguồn tài chính truyền thống.

Nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài.

Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Các nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Nhiều khó khăn về thủ tục

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành. Tuy nhiên, cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả tác động của dịch Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Về vướng mắc trong tiến hành các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan nhận định: “Nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ. Thời gian qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Trong các thương vụ mà Savills đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ cao, hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động Due Diligence (hoạt động thẩm tra) gặp khó khăn”.

M&A BĐS còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.

Khó khăn kế tiếp là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán. Bà Lê Phương Lan phân tích: “Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá BĐS nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ BĐS vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường  hồi phục mạnh, do đó, họ tiếp tục giữ lại các BĐS hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và người bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án”.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào “frontier market” (thị trường cận biên), khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Đối với các nhà đầu tư, bà Lan đánh giá hiện có hai tâm lý:

Thứ nhất, là muốn tham gia vào thị trường, vì đa số các quốc gia, bao gồm cả Việt Nam, đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ Covid-19. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư BĐS đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường BĐS Việt Nam.  

Thứ hai, đối với nhà đầu tư tổ chức, vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào BĐS là khoản đầu tư dài hạn, nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Các nhà đầu tư tổ chức có xu hướng tìm đến các tổ chức tư vấn quốc tế chuyên nghiệp, am hiểu thị trường bản địa nhằm tìm kiếm thông tin đánh giá cũng như tư vấn nhằm hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy tín hiệu đại dịch Covid-19 được kiềm chế.