47 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2020 tại TP. Hồ Chí Minh

Trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo thị trường bất động sản năm 2021 của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2020, thành phố đã phát triển được 8,87 triệu m² sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m². Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây với diện tích 5,19 triệu m² sàn, chiếm 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; Phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm 41,48% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới, với 52 dự án nhà ở có diện tích 3,68 triệu m² sàn. Bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m²/người, tuy đạt mục tiêu đề ra, nhưng còn thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước, 24 m²/người.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, cả năm 2020 có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, tăng đáng kể so với năm 2019.

Sở Xây dựng cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở Kế hoạch Đầu tư, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án (giảm 52 dự án), giảm 46% so với năm 2019, nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch Đầu tư đề xuất UBND thành phố ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” trong năm 2020.

Số lượng dự án nhà ở bị sụt giảm rất lớn so với năm 2017 là năm mà thị trường BĐS tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua (với 130 dự án) và năm 2018 (với 122 dự án).

Các vướng mắc chính được cho do việc thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Vướng mắc do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư (quy định tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở).

Ngoài ra, có vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án. Vướng mắc đối với các dự án đầu tư đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”, nhưng “nhà đầu tư” không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do “nhà đầu tư” không được coi là “chủ đầu tư”. Vướng mắc về công tác xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở và cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 03 năm.

Mặt khác, do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, thì mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, trong lúc Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh BĐS chỉ yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất dự án trước khi bán sản phẩm hoặc xin cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), chứ không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được khởi công xây dựng.

Hoặc vướng mắc trong xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do sắp xếp lại trụ sở làm việc, di dời nhà xưởng ô nhiễm (quy định tại Nghị định 167/2017/NĐ-CP). Tuy nhiên, một số vướng mắc (nêu trên) đã được giải quyết thông qua một số Văn bản Luật và Nghị định của Chính phủ trong năm 2020.    

Nguyên nhân của các vướng mắc được HoREA nêu ra do sự thiếu đồng bộ, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật, như Trung ương đã nhận định “điểm nghẽn thể chế pháp luật” là một trong 03 điểm nghẽn của nền kinh tế. Hoặc do nhận thức của cán bộ công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật. Thời điểm hiện tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa xây dựng được “quy trình thủ tục đầu tư xây dựng” phù hợp đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.