Cần có cơ chế phát triển quỹ đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Đổi mới tư duy kinh tế về đất đai

Theo HoREA, cần quán triệt Nghị quyết của Đảng và quy định của Hiến pháp, pháp luật về “sở hữu đất đai”. Theo đó, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu” để “luật hóa” vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Cũng theo HoREA, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đã đổi mới tư duy kinh tế về đất đai thể hiện trong quy định “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư” và cơ chế “Quỹ phát triển đất” ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” để “thực hiện các dự án tạo quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án khác.

Cụ thể, trong Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý đất đã thu hồi nhưng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nâng nội dung này lên thành “Chương VIII. Phát triển quỹ đất” với 05 điều (Điều 107 - Điều 111), cùng với “Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất”, nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, để đất đai trở thành động lực của nền kinh tế và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.

Tại khoản 1, Điều 107, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể hiện rất rõ việc “đổi mới tư duy kinh tế về đất đai” khi quy định: Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư và các dự án tái định cư”, đặc biệt là khái niệm “Nhà nước đầu tư” để phát triển quỹ đất đã thể hiện sự “đổi mới tư duy kinh tế về đất đai” của Nhà nước để phát huy nguồn lực đất đai và tạo nguồn thu quan trọng từ đất đai cho ngân sách nhà nước thông qua cơ chế hoạt động của “Quỹ phát triển đất” quy định tại Điều 109 có chức năng, nhiệm vụ “tiếp nhận và ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất”, có nghĩa là “Quỹ phát triển đất” ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển và quản lý, khai thác quỹ đất theo quy định.

HoREA cho rằng , cần quy định chặt chẽ nhiệm vụ, cơ chế hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho thấy nguồn thu tài chính, nhiệm vụ chi của “Quỹ phát triển đất” được tiếp nhận từ 3 nguồn. Cụ thể, được phân bổ từ ngân sách Nhà nước, huy động từ các nguồn khác và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng nãm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương không nhiều, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, ngay cả TP. Hồ Chí Minh thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng chỉ có 11.229 tỷ đồng, nếu trích 10% thì cũng chỉ được 1.122 tỷ đồng, không đáp ứng được yêu cầu về vốn để thực hiện nhiệm vụ của “Quỹ phát triển đất” và “Tổ chức phát triển quỹ đất”.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét bổ sung thêm nguồn thu từ việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết trong năm của địa phương để tạo nguồn tài chính cho “Quỹ phát triển đất”.

Về nhiệm vụ chi của “Quỹ phát triển đất” trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Quỹ phát triển đất” có nhiệm vụ “ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất” nhằm “phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư”.

Quy định chặt chẽ hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất

HoREA đề nghị Chính phủ quy định chặt chẽ việc xây dựng cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của “Tổ chức phát triển quỹ đất”. Cụ thể, Hiệp hội nhận thấy, “Tổ chức phát triển quỹ đất” là “đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích” của Nhà nước muốn hoạt động hiệu quả thì vừa phải có nguồn vốn tài chính ban đầu đủ lớn để hoạt động, vừa phải xây dựng được cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động vừa chủ động, năng động (chủ động, năng động tương tự doanh nghiệp tư nhân), nhưng vừa phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu, nên cơ chế, tổ chức hoạt động của “Tổ chức phát triển quỹ đất” cần được Chính phủ quy định chi tiết.

Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 108 trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thực hiện các dự án sau: ...”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 109 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

“Quỹ phát triển đất của địa phương là Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để tiếp nhận và ứng vốn phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, để tạo quỹ đất theo quy định tại Điều 107 của Luật này và để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 109 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết hàng nãm của địa phương cho Quỹ phát triển đất”.