Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): Giá đất cần sát giá thị trường, hài hòa lợi ích các bên

Toàn cảnh toạ đàm.

Tại tọa đàm trực tuyến “Góp ý về Dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi)” do Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam và Tạp chí Môi trường tổ chức mới đây đã làm rõ hơn về nội dung này.

Hài hòa lợi ích của người dân

Theo điều khoản tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: định giá đất theo thị trường. Quy định này được hiểu là sẽ tạo sự công bằng trong chính sách giá đối với người dân trong diện bị thu hồi đất nhưng lại có vẻ đang gây khó khăn cho doanh nghiệp vì hiện định giá đất căn cứ vào đâu để định?

PGS. TS Bùi Thị An, Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội chia sẻ tại buổi Tọa đàm.

Về vấn đề này, PGS. TS Bùi Thị An, Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho rằng, trong tính giá, định giá theo thị trường, tính đúng đủ, tính tổng các yếu tố liên quan, lựa chọn phương pháp khoa học, gần đúng và áp dụng thực hiện tại Việt Nam, việc bỏ khung giá đất tôi đánh giá theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị, hài hòa lợi ích của người dân.

Giá cả cần phụ thuộc vào từng loại đất, tôi đề nghị tại điều 27 về cấp giấy chứng nhận, cấp đúng thời hạn đúng thời điểm. Tại điều 27, tôi đề nghị thêm từ “đúng thời điểm” để thực hiện sự công bằng.

Liên quan tới quy định về việc doanh nghiệp thỏa thuận về quyền sử dụng đất với chủ sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị? (Điều 128), ông Nguyễn Văn Vẻ, Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam, cho biết, Điều 128 quy định: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Tại điểm C khoản 1 Điều 128 ghi rõ: Thỏa thuận quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.

Ông Nguyễn Văn Vẻ, Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam phát biểu tại buổi Tọa đàm.

Đây là điểm còn nhiều ý kiến băn khoăn về việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án (Doanh nghiệp, tổ chức) với chủ sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức). Cụ thể: Vấn đề cần làm rõ vai trò của Nhà nước thực hiện quyền đại diện quản lý về đất đai đã ghi rõ tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, và các Điều 13, 14, 15 của Luật này.

Vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất thực hiện theo nguyên tắc thị trường ( Điều 153) sẽ như thế nào nếu như “khoán trắng”, “thả nổi” cho doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân chủ sử dụng đất dễ phát sinh vướng mắc, bất cập trong tổ chức thực hiện, nhất là các dự án xây dựng đô thị; chỉ một vài trường hợp không thỏa thuận được sẽ đình trệ dự án, gây lãng phí, kéo dài tiến độ dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội, làm giảm hiệu quả dự án.

Đây là khoảng trống pháp lý cần phải khắc phục. Vì vậy, Dự thảo luật cần quy định rõ vai trò của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý các dự án do doanh nghiệp thỏa thuận với các chủ sử dụng đất tại Điều 128 của Luật này như: Trách nhiệm công bố giá đất theo thị trường tại địa điểm, thời gian thực hiện dự án ( Điều 153).

Giá đất cần sát giá thị trường

Việc xác định giá đất rất quan trọng trong quá trình bồi thường GPMB, Điều 156 và Điều  157 của dự thảo có nêu về tư vấn xác định giá đất nhưng còn nhiều vấn đề bất cập khi thực hiện.

Liên quan tới vấn đề này, ông Nguyễn Việt Dũng, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam, nhận định, tư vấn xác định giá đất còn nhiều bất cập. Với hơn 20 năm làm việc tại Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam với nhiều dự án trong nước và nguồn vốn ODA, tôi thấy: Xác định giá đất rất khó khăn. Luật Đất đai rất quan trọng, chỉ sau Hiến pháp. Điều này thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đến quyền lợi của người dân.

Ông Nguyễn Việt Dũng, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nhiều dự án tôi thấy, không có sự quan tâm đến kinh nghiệm, chuyên môn của đơn vị được tuyển chọn định giá, ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.

Việc xây dựng giá đất trong các dự án phát triển năng lượng tái tạo, bao giờ cũng là các sở, ban ngành thực hiện. Vì vậy họ định giá gần giá Nhà nước nên Nhà nước dễ phê duyệt nhưng người dân không có lợi.

Chúng tôi kiến nghị sửa đổi luật lần này cần có tiêu chí cụ thể trong xác định giá đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quyền lợi cho người dân, giá đất cần sát giá thị trường.

Dự thảo sửa đổi có quy định bồi thường GPMB đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án xây dựng đô thị. Nên chăng cần quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông (ngồi giữa) phát biểu tại buổi Tọa đàm.

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Công ty Luật TNHH Hừng Đông cho rằng, dự án đô thị là dự án đầu tư xây dựng công trình, tổ hợp công trình trong dự án phát triển đô thị được cơ quan có thẩm quyền công bố. Hiện chưa có khải niệm nào, các cơ quan ra quyết định ban hành thu hồi đất khó thu hồi. Theo tôi, khái niệm cần rõ ràng hơn, tránh xung đột với những khái niệm, quy định trong luật cũ.

Dự thảo cũng đưa ra các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Nên chăng cần phải có quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp?

Ông Đinh Ngọc Hà, Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ về tiêu chí và quy định thu hồi đất phục vụ mục đích Quốc phòng an ninh và mục đích phát triển lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng. Dự thảo về Luật đất đai lần này cũng có quy định như vậy.

Về quy định chi tiết về vấn đề thu hồi đất với các dự án đầu tư của doanh nghiệp thì theo Luật đất đai 2013 hay Luật đất đai (sửa đổi) thì không có thu hồi đất cho doanh nghiệp.

Trong Luật có điều 128 doanh nghiệp phải thỏa thuận để có được đất sử dụng, tuy nhiên trong Luật sửa đổi có những điều mới như sau : Ở Luật đất đai 2013 trong vấn đề thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân doanh nghiệp phải tự thỏa thuận, tuy nhiên trong Luật mới này Nhà nước đã hộ trợ doanh nghiệp bằng cách quy định rất rõ trường hợp nào thì người sử dụng đất sẽ thông qua

Thứ nhất, thỏa thuận sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp sử dụng vào sản xuất kinh doanh và mục đích sản xuất phi nông nghiệp nhưng không phải dự án đô thị, thương mại, ...

Thứ hai, quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng mục đích đất để sản xuất phi nông nghiệp nhưng không phải dự án đô thị, nhà ở, thương mai, khu dân cư nông thôn, ...

Ông Đinh Ngọc Hà – Ban đất đai, Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường (ngồi giữa).

Thứ ba, thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải đất ở chuyển đổi mục đích để thực hiện dự án đô thị, nhà ở, thương mai, khu dân cư nông thôn, ... Trong Điều 128, Nhà nước cũng khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận bằng cách miễn thuế đối với phần thu nhập từ tiền thuê đất trong thời gian doanh nghiệp thuê.

Đối với khu vực doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của người dân mà có đất của Nhà nước thì Nhà nước sẽ giao cho doanh nghiệp bằng cách nhận chuyển nhượng. Đối với giá đất của hộ gia đình có sổ đỏ và không có sổ đỏ thì đối với hộ gia đình chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện nhận giấy vẫn sẽ được nhận đền bù giống hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.