Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có chế định cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ

Tuy nhiên, thể chế chính sách cho loại đất này còn mờ nhạt, vì vậy, cần có chế định cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi.

Nhiều homestay vi phạm do xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng

Có thể nói, mô hình homestay ra đời đã góp phần giải quyết được nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nước, tạo công ăn việc làm cho người dân bản địa tăng thêm thu nhập, giải quyết được tình trạng thiếu việc làm ở vùng nông thôn, miền núi, những nơi có địa danh du lịch, đóng góp một phần không nhỏ cho ngân sách của Nhà nước và địa phương.

Một căn homestay của khu Villa H&T  tại xã Tiến Xuân (Thạch Thất - Hà Nội).

Tuy nhiên, hành lang pháp lý về sử dụng đất xây dựng homestay còn nhiều khoảng trống và cần thiết hoàn thiện cùng xu thế phát triển du lịch. Nhiều mô hình homestay vi phạm xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng và cả đất quốc phòng, làm ảnh hưởng lớn đến việc phát triển quy hoạch, hình ảnh đô thị, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước…

Không khó để nêu ra những ví dụ về mô hình homestay vi phạm trên khắp các tỉnh, thành trong cả nước. Ông Vũ Văn Hưng, Chủ tịch UBND TP. Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk), cho biết: Theo quy định về hạn mức đất ở tại các phường của TP. Buôn Ma Thuột là 150m2/hộ, ở xã là 200m2/hộ. Tuy nhiên, tại nhiều nơi, người dân, doanh nghiệp đã tự ý vây rào, đào xới đất đai, xây dựng homestay, khu nghỉ dưỡng. Tại xã Ea Kao, tổ công tác phát hiện gần 400 công trình vi phạm, việc xử lý các công trình vi phạm rất phức tạp.

Dù đã được quy hoạch là khu du lịch quốc gia trọng điểm của tỉnh Sơn La, nhưng nhiều năm trở lại đây, tình trạng xây dựng trái phép homestay, khu du lịch nghỉ dưỡng tại huyện Mộc Châu vẫn tái diễn, vi phạm về quản lý đất đai và trật tự xây dựng. Đây cũng chính là một trong những tác nhân gây suy thoái tới nguồn tài nguyên thiên nhiên, ảnh hưởng tới môi trường...

Điều đáng nói, tại một số cơ sở, việc phát hiện vi phạm trong trật tự xây dựng của các nhà đầu tư, cá nhân đã được chính quyền, ban ngành liên quan của huyện Mộc Châu lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính, nhưng không hiểu vì lý do tại sao, các khu vực xây dựng trái phép này vẫn được tiếp tục hoàn thiện để sau đó ngang nhiên hoạt động kinh doanh, thu lợi trái quy định.

Thậm chí một số cơ sở homestay, khu nghỉ dưỡng sau khi bị lập biên bản vẫn tiếp tục được xây dựng, mở rộng quy mô và còn được quảng cáo công khai trên các nền tảng xã hội mà không bị chính quyền, các ban ngành của huyện Mộc Châu xử lý...

Hiện nay, khi nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tăng lên, mối quan tâm đến homestay ngày càng nhiều thì không chỉ người dân bản địa làm chủ homestay nữa mà nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu nhận thấy tiềm năng và tìm kiếm cơ hội đầu tư ở mô hình này. Vì thế, đất xây dựng cho các dự án homestay không ít trường hợp được hình thành từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, thậm chí nằm trong quy hoạch rừng phòng hộ…

Chính sách đối với loại hình đất kinh doanh phi nông nghiệp còn mờ nhạt

Việt Nam là một trong những quốc gia sở hữu nhiều danh lam thắng cảnh, kỳ quan thiên nhiên đẹp, cùng với đó là nét văn hóa đặc sắc, ẩm thực phong phú. Bởi vậy, phân khúc cho thuê lưu trú theo mô hình homestay liên tục mở rộng, để đáp ứng nhu cầu lưu trú nghỉ dưỡng của khách du lịch.

Khoản 1, Điều 6 Luật Đất Đai 2013, quy định về nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Theo đó, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ thực hiện đúng mục đích như: đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm,... Mục đích chính của đất nông nghiệp là làm nông nghiệp nhưng hiện nay các cá nhân, hay chủ đầu tư đều bất chấp rủi ro không chuyển mục đích sử dụng đất mà cứ xây dựng mô hình homestay trên đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, điều này vừa vi phạm quy định của pháp luật, vừa ảnh hưởng tới quy hoạch của địa phương.

Vẫn còn tồn tại những bất cập như công tác quy hoạch đất đai hiện nay còn thiếu tính hệ thống, liên ngành, dẫn đến hệ quả khó khả thi trong thực tiễn vì xảy ra xung đột với quy hoạch của các ngành khác, nhiều địa phương còn quy hoạch theo lợi ích của chủ đầu tư.

Để các cơ sở homestay không xây dựng tràn lan, đi ngược với bản chất mà không có quy định pháp luật điều chỉnh, cần tạo cơ chế mới hợp pháp hóa chúng trong khuôn khổ. Có nghĩa, khái niệm homestay không chỉ dừng lại là nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê được xây dựng trên đất ở. Mà được mở rộng theo hướng là loại hình bất động sản du lịch được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ. Theo đó, đất để xây dựng cho hoạt động kinh doanh chủ yếu là thuê đất có trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Bà Nguyễn Thị Mai Hoa Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp.

Bà Nguyễn Thị Mai Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho rằng, tại Điều 10 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề cập tới nhóm đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trong đó có đất thương mại dịch vụ. Đây là loại đất quan trọng, tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản lớn, như bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng… Loại đất này góp phần nâng cao giá trị và tăng thu ngân sách địa phương, giải quyết quyết việc làm cho người dân. Theo thống kê, có khoảng 25% lao động làm việc trong ngành ăn uống và liên quan đến lưu trú, đây là giải pháp đảm bảo an sinh xã hội, xóa bỏ khoảng cách giàu nghèo. Tuy nhiên, bà Hoa băn khoăn về thể chế chính sách cho loại đất này còn mờ nhạt, vì vậy, cần có chế định cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi. Bà Hoa đề nghị sửa đổi Điều 47 về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm.

Đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, nhất là dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng thường là những khu đất có giá trị cao về cảnh quan, về chất lượng môi trường. Nếu Nhà nước trao quyền sử dụng đất ở những khu vực này cho chủ thể kinh doanh dịch vụ du lịch để xây dựng khu du lịch, khách sạn… sẽ làm mất đi quyền chính đáng khác của cộng đồng, cạnh tranh với các cơ sở lưu trú truyền thống khác, đặc biệt là khách sạn nhỏ 1-3 sao. Vấn đề đặt ra khi các cơ sở kinh doanh homestay thế chỗ, “sàng lọc” những dịch vụ lưu trú truyền thống trước đây, nó cần hướng tới tiêu chuẩn cụ thể, đáp ứng nhu cầu quốc tế, vừa tập trung phát triển du lịch vươn tầm thế giới, vừa giữ vững bản sắc dân tộc.

Như vậy, du lịch homestay đang nhận được nhiều sự đồng thuận trong chiến lược phát triển du lịch không chỉ ở các quốc gia phát triển mà còn có ở nhiều quốc gia khác với mục tiêu mang lại lợi ích chung cho cộng đồng địa phương, đặc biệt cho cộng đồng các làng quê xa xôi ở nông thôn. Bởi đây là loại hình du lịch có trách nhiệm, hỗ trợ cho các mục tiêu bảo tồn môi trường tự nhiên, các giá trị văn hóa bản địa, phát triển cộng đồng, đồng thời đem lại  lợi ích kinh tế, góp phần tích cực vào sự phát triển du lịch và phát triển kinh tế - xã hội. Qua đó, việc xây dựng các cơ chế mới để điều chỉnh loại hình du lịch homestay hết sức cần thiết, đặc biệt đối với thị trường bất động sản hiện nay thì loại hình này “nóng” hơn bao giờ hết.