Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Định giá đất phù hợp để khai thông nguồn lực

Do đó, trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, cần xem xét thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá để khơi thông nguồn lực.

Dùng vốn ngân sách để đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp

Trong nhiều năm qua, việc thu hồi đất, nhất là đất nông nghiệp để thực hiện các dự án gặp rất nhiều khó khăn, nhất là các dự án thương mại. Bởi giá đền bù cho loại đất này quá thấp, người dân có đất bị thu hồi sau khi nhận được tiền đền bù không đủ để đầu tư thay đổi sản xuất, tạo công ăn việc làm ổn định để phát triển kinh tế. Hệ lụy từ việc nhận tiền đền bù là thanh niên nông thôn không có công ăn việc làm, xuất hiện nhiều tệ nạn xã hội. Nhiều địa phương khi thực hiện những dự án thương mại đều nhận được sự phản ứng từ người dân, nhiều nơi không thể thu hồi đất, chính quyền phải sử dụng biện pháp cưỡng chế mới có được đất sạch giao cho chủ đầu tư, hệ quả là khiếu kiện kéo dài.

Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) Đinh Dũng Sỹ.

Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) Đinh Dũng Sỹ cho rằng, đây là vấn đề cực kỳ phức tạp. Ông bày tỏ ủng hộ quan điểm cần sử dụng vốn ngân sách để tạo quỹ đất sạch. Tức là dùng vốn ngân sách để đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thực hiện đấu thầu, đấu giá.

“Tôi không phải chuyên gia kinh tế nhưng nhìn thấy đây là giải pháp tốt nhất để xử lý địa tô chênh lệch, xử lý hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất - nhà nước và nhà đầu tư. Nếu làm được càng nhiều đấu thầu, đấu giá, sẽ càng quý”, ông Sỹ nhấn mạnh.

Vì vậy, ông đề nghị cơ quan soạn thảo  Luật Đất đai (sửa đổi) rà soát lại dự thảo để quy định theo hướng dùng vốn ngân sách giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư, tạo quỹ đất sạch, đấu thầu, đấu giá...

Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam Cao Xuân Thu Vân.

Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam Cao Xuân Thu Vân cho rằng, nên quy định rõ với dự án nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa thì chỉ thực hiện thông qua hình thức duy nhất như phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo bà Thu Vân, giá đất nông nghiệp trả cho người dân thường thấp hơn nhiều lần so với giá nhà ở thương mại, dẫn đến thiệt thòi cho người dân, gây nhiều hệ lụy cho xã hội, do dân mất sinh kế sau thu hồi đất.

Đã có nhiều trường hợp lợi dụng mua đất nông nghiệp dưới 10ha để làm đất sản xuất, sau đó thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhà ở thương mại, dẫn đến thất thu cho ngân sách.

Do đó, bà Vân đề nghị  giữ phương án Nhà nước thu hồi đất. Còn tiền ở đâu để làm thì theo Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam, các địa phương phải dành nguồn để làm việc này.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân thì cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, đảm bảo cả 3 phương thức đấu giá, đấu thầu, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận) để giải quyết thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, cần quy định rõ, trong trường hợp nào thì áp dụng phương án thỏa thuận, trường hợp nào Nhà nước thu hồi, trường hợp nào giao đất thuê đất không qua đấu giá đấu thầu, trường hợp nào đấu thầu, đấu giá.

Theo đó, HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có tại địa phương; nhu cầu thu hút đầu tư của địa phương; bảo đảm an ninh, trật tự xã hội, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện.

Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Định giá là then chốt để khơi thông nguồn lực đất đai

Chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà.

Phó Thủ tướng cho biết, trong thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung thực, khách quan, “sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường”, ít phụ thuộc vào ý chí chủ quan, “được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất, cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng”.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm các phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất. Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau…

Vì vậy, việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể để bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là cần thiết.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.

Các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng, trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị.