Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Xác định mục đích sử dụng từng loại đất để khai thác hiệu quả và quản lý phù hợp

Những “khe hở”

Theo Luật sư Nguyễn Văn Thắng, Trưởng Văn phòng Luật sư Hải Chi (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), Luật Đất đai năm 2013 đã thực thi gần 10 năm, góp phần quan trọng vào thực tiễn nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam; khẳng định nhất quán chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể, tuy nhiên vẫn còn những tồn tại, hạn chế cả về mặt quy định và quá trình thực thi, đó là:

Về hình thức giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 118, Luật Đất đai 2013 xác định có hai hình thức là đấu giá và chỉ định với những điều kiện nhất định. Nhưng hiện nay ở các địa phương, khi vận dụng luật thực thi thường áp dụng hình thức chỉ định chứ chưa bảo đảm hình thức đấu giá bởi xuất phát từ những quy định chưa đầy đủ, rõ ràng về loại đất, điều kiện để triển khai hình thức này. Vì thế, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý, khả năng tham gia của các chủ thể khác, quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng, thị trường đất không thể hiện chính xác những biến động về giá.

Thực hiện đấu giá đất để tránh gây thất thoát.

Về xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất (áp dụng quy định tại Điều 108 Luật Đất đai và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước), thực tế giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Do đó, khi đền bù thu hồi đất để thực hiện cho các dự án, người có đất bị thu hồi  thường không chấp nhận giá đền bù đó, dẫn đến dự án chậm tiến độ,  gây lãng phí nguồn lực của Nhà nước, làm giảm hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Thắng, để hạn chế vấn đề này, cần phải thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có những quy định chặt chẽ để hạn chế, khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái quy định, gây thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo khe hở tham nhũng, lãng phí. Chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.

Trên cơ sở chủ trương bỏ khung giá đất thì đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá; phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.

Mở hướng tiếp cận đất đai

Theo bà Huỳnh Thị Ngọc Dũng, Phó Chánh Văn phòng Sở Nông nghiệp và PTNT TP. Cần Thơ, việc đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp sẽ góp phần kết nối nhà đầu tư với người sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng đất đai còn manh mún, nhỏ lẻ và chưa đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương trong quy định về giao, thuê đất, khó khăn trong căn cứ thế chấp để vay vốn để đầu tư, phát huy hiệu quả việc sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch để thu hút đầu tư trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn…

Theo ông Nguyễn Công Duy, Trưởng Phòng nghiệp vụ 1 (Sở Tư pháp TP Cần Thơ), tại Điều 10, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định cụ thể về loại đất nông nghiệp khác và đất phi nông nghiệp khác. Do đó, có thể bổ sung quy định cơ bản vào Luật Đất đai, còn quy định chi tiết mới trao quyền cho Chính phủ nhằm đảm bảo tinh thần chung và tháo gỡ vướng mắc hiện nay của doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, nhất là mô hình trang trại, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao... Cụ thể, đối với trang trại sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, trong tổng thể diện tích đất của trang trại có sử dụng diện tích để xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp... nhưng theo quy định hiện hành tại điểm k, khoản 2, Điều 10, diện tích đất đó được xác định là đất phi nông nghiệp khác. Điều này rất ảnh hưởng đến quy hoạch, mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp, quyền lợi được khấu trừ thuế, hưởng chính sách ưu đãi trong sản xuất nông nghiệp... Vì vậy, cần xem xét diện tích đất trong tổng thể khu đất thực hiện dự án trong lĩnh vực nông nghiệp mà xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Nhiều ý kiến cho rằng, về nguyên tắc, mỗi loại đất có chế độ sử dụng khác nhau, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khác nhau. Do đó, nếu quy định cho phép sử dụng đất đa mục đích cần phải có tiêu chí, điều kiện cụ thể tách bạch từng quyền, nghĩa vụ từng loại đất; có cơ chế, biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ; đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, tránh lợi dụng để sử dụng đất sai mục đích, xây dựng công trình trái phép trên đất. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả, các quy định sửa đổi trong dự thảo Luật lần này cần đảm bảo tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn.