Sửa đổi Luật Đất đai: Xác định cơ chế giá đất, nâng cao cuộc sống người dân

     Cơ chế giá đất phải phù hợp với thị trường

Một nghịch lý đang diễn ra hiện nay khi Nhà nước thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất để thực hiện những dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có những dự án thu hồi đất cho doanh nghiệp đầu tư để kinh doanh. Đó là mức giá đền bù khi thu hòi đất lại thấp và quá xa với giá thị trường, dẫn đến việc thu đất khó khăn và xảy ra tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Đất đai là tài nguyên của đất nước cần được quản lý chặt.

Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường bất động sản. Các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Đất đai thu hồi đang bị bỏ lãng phí

Về thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên, đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Mặt khác, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. “Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Huyện Mê Linh (Hà Nội) là địa phương điển hình có nhiều dự án đã thu hồi đất, nhưng đến nay các dự án này đều bỏ hoang, gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước, trong khi đó người dân lại không có đất sản xuất hoặc kinh doanh.

Cần có cơ chế để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân khi thu hồi đất

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - Lê Hoàng Châu kiến nghị: Nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Ông Châu bày tỏ kỳ vọng và nhận thấy nỗ lực của cơ quan soạn thảo trong việc xây dựng các dự án luật trong thời gian qua đã có chuyển biến tích cực, tiếp thu tối đa ý kiến góp ý của cử tri, nhân dân, đặc biệt đối tượng chịu tác động trực tiếp của luật.

Ông Châu cũng tán thành với quan điểm của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc khi ông Phớc cho rằng, đối với công tác quản lý nhà nước về định giá đất nên giao ngành tài chính quản lý thay vì ngành Tài nguyên và Môi trường quản lý như hiện nay.

Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, ông  Châu cho biết, nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn mong sự công bằng và bình đẳng trong hệ thống pháp luật. Vì vậy, nhiệm vụ trọng điểm hiện nay là phải thực hiện Nghị quyết 18, trong đó đưa ra mục tiêu cụ thể đến 2023 sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất đồng bộ. Mặc dù thời gian qua hệ thống pháp luật có nhiều chuyển biến tốt hơn nhưng tính xung đột, mâu thuẫn vẫn còn.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, ông Châu kiến nghị, thời gian tới, đề nghị bổ sung quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; Không quy định sở hữu nhà ở chung chung có thời hạn; Không quy định giao dịch bất động sản qua sàn…

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, sửa đổi Luật Đất đai trên cơ sở lợi ích tổng thể của đất nước, đảm bảo công bằng, bình đẳng, minh bạch. Hiện nay, có hai loại ý kiến: loại thứ nhất, thống nhất giao đất theo hình thức đấu giá, đấu thầu, làm rõ việc chỉ định giao đất, không đấu giá đấu thầu. Loại thứ hai, tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích không đấu thầu đấu giá. Trong dự thảo Luật lần này, có quy định trường hợp tự chuyển nhận, tự sắp xếp sử dụng đất của một nhóm người dân thì không cần đấu thầu, đấu giá, nhưng việc một doanh nghiệp làm dự án đất thương mại, đất nhà ở thì có phát sinh địa tô, quyền định đoạt thu hồi, phân bổ lại là ở nhà nước. Bộ sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cử tri và nhân dân để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được Quốc hội quyết định, đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng, tác động của nguồn lực đất đai liên quan đến nhiều đối tượng, ảnh hưởng rất lớn về bảo vệ môi trường, biến đổi khí hậu. Nếu không sử dụng tốt sẽ gây ra dư địa giàu – nghèo. Về đất nông nghiệp, làm sao nâng cao hiệu quả đất nông nghiệp, đó là bài toán hạn ngạch, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất nông nghiệp.