Bình Dương: Có không việc hứa hẹn chuyển nhượng đất rồi quỵt tiền cọc?

Theo đơn thư, vào đầu năm  2019 ông Trần Phi Hoàng – Giám đốc Công ty CP Xăng Dầu và BĐS Nam Nghinh Phong và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc (người đứng tên thửa đất) đã làm hợp đồng giao dịch và đặt cọc hai thửa đất 622 và thửa 1000 thuộc tờ bản đồ 37 với tổng diện tích hai thửa là 10.246,4 m2 (trong đó: 2.000m2 đất ở; 7.908,4 m2 đất sản xuất kinh doanh, 338m2 đất trồng cây lâu năm) tọa lạc tại phường Hòa Lợi, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương với Công ty CP TMDV & Đầu tư Địa ốc TP (Công ty Địa ốc TP). Sau khi ký hợp đồng, phía ông Hoàng và bà Ngọc đã nhận số tiền cọc 5.000.000.000 đồng từ Công ty Địa ốc TP. Tuy nhiên, sau khi nhận được tiền cọc, ông Trần Phi Hoàng và bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc lại không thực hiện những điều khoản trong hợp đồng mà chỉ hứa hẹn sẽ cung cấp một số giấy tờ pháp lý về việc chấp thuận chủ trương thực hiện dự án Khu nhà ở Nam Nghinh Phong từ hai thửa đất trên.

Cụ thể, ngày 02/01/2019, ông Trần Phi Hoàng và Công ty CP TMDV & Đầu tư Địa ốc TP đã ký hợp đồng đặt cọc số 01/HĐĐC/TP-2019 về việc đảm bảo việc giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở Nam Nghi Phong. Trong hợp đồng nêu rõ khi chuyển nhượng 2 thửa đất trên phải được tiến hành xin chủ trương lập dự án Khu nhà ở Nam Nghinh Phong với tổng số nền là 79 nền; diện tích và bản vẽ thiết kế phải như sơ đồ đính kèm. Cơ sở hạ tầng tại dự án được thi công theo quy định nhà nước tới tỷ lệ quy hoạch chuẩn khu dân cư, điện âm, nước máy…Mỗi nền đất được cam hết sổ Hồng riêng từng nền, thổ cư 100%.

Đồng thời, trong hợp đồng cũng nêu rõ trong vòng 45 ngày kể từ ngày đặt cọc ông Trần Phi Hoàng và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc sẽ cung cấp một số giấy tờ pháp lý về việc chấp thuận chủ trương thực hiện dự án Khu nhà ở Nam Nghinh Phong từ hai thửa đất trên cho Công ty Địa ốc TP. Tuy nhiên sau 45 ngày, phía Công ty  Địa ốc TP vẫn không nhận được bất kỳ giấy tờ pháp lý nào liên quan đến dự án Khu nhà ở Nam Nghinh Phong.

Đại diện của Công ty Địa ốc TP cho biết, từ thời điểm ký kết hợp đồng cho đến cuối tháng 12 năm 2019 Công ty chúng tôi đã chuyển tiền cho ông Trần Phi Hoàng và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc tổng cộng là: 5.000.000.000 đồng, nhưng chúng tôi không nhận được bất kỳ giấy tờ pháp lý nào liên quan đến việc thực hiện dự án tại hai thửa đất trên. Ông Trần Phi Hoàng luôn tìm lý do, hứa hẹn và khẳng định giấy tờ sẽ có trong thời gian tới.

Đại diện Công ty Địa ốc TP đã nhiều lần liên hệ với Công ty CP Xăng Dầu và BĐS Nam Nghinh Phong yêu cầu ông Trần Phi Hoàng và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc hoàn lại số tiền mà Công ty Địa ốc TP đã đặt cọc và bồi thường đúng theo hợp đồng đã ký kết. Nhưng đến nay ông Trần Phi Hoàng và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc lại không hợp tác và không hoàn lại số tiền đặt cọc cũng như bồi thường sai phạm hợp đồng cho Công ty Địa ốc TP.

Cũng với hình thức đặt cọc, ông Trần Phi Hoàng và vợ là bà Huỳnh Thị Mỹ Ngọc tiếp tục giao dịch hai thửa đất trên cho bên thứ ba là Công ty TNHH XD & BĐS Đông Nam Bộ theo hợp đồng được hai bên ký kết vào ngày 05/5/2019 mặc dù hợp đồng giữa Công ty Địa ốc TP và phía bên ông Trần Phi Hoàng vẫn còn hiệu lực.

Theo Luật sư Thái Nguyên Thắng, Công ty Luật ALB & Partners (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) phân tích: “Trước hết phải xem thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc năm 2019, giữa Công ty CP Xăng Dầu và BĐS Nam Nghinh Phong với Công ty Địa ốc TP để xác định bên nào vi phạm.”

Trường hợp bên mua vi phạm thời hạn thanh toán, thì bên bán có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc tranh chấp tiền đặt cọc (nếu có) sẽ được giải quyết bằng vụ kiện dân sự. Trường hợp còn trong thời hạn thỏa thuận nhưng bên chuyển nhượng cố tình bán cho người khác (một diện tích bán cho hai người), có thể bị xử lý hình sự về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Cụ thể, người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên sẽ bị xử mức án thấp nhất 6 tháng tù, cao nhất án chung thân. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng…, hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản”.

Cũng theo luật sư Thắng, trong trường hợp giải quyết dân sự cũng cần xem thỏa thuận giữa các bên. Tại điều 418 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 về “Thỏa thuận phạt vi phạm”, quy định: Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác; các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm, nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.