Cấp “sổ hồng” cho người mua nhà tại các dự án: HoREA đề xuất 9 kiến nghị

Trước phản ánh của các cơ quan báo chí về việc chậm cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà tại các dự án, mới đây, Sở Tài nguyên - Môi trường TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức lễ trao 1.000 sổ hồng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, đây được xem là việc không cần thiết và tốn kém ngân sách nhà nước, vì doanh nghiệp và người mua nhà chỉ mong được sớm nhận “sổ hồng”.

Liên quan đến những khó khăn, vướng mắc nổi cộm gây ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận trong dự án phát triển nhà ở, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Tài chính đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc trong việc thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố. Trong đó, xác định 7 vấn đề còn khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá, việc xác định giá đất trong quá khứ, vướng mắc trong các phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá, việc định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa và khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính.

HoREA đề xuất UBND TP. Hồ Chí Minh 9 kiến nghị để gỡ khó cho vấn đề này:

Thứ nhất, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương xem xét, giải quyết cấp “sổ hồng” cho  30.402 căn nhà trong 63 dự án của 17 doanh nghiệp mà Hiệp hội đã báo cáo và hơn 100 dự án nhà ở đang còn tồn ở Sở Tài nguyên và Môi trường.

Thứ hai, đề nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn.

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì đề nghị tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm như sau: Các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, thì chưa cấp “sổ hồng” và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền, hoặc chủ đầu tư có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.

Thứ tư, đề nghị UBND thành phố chỉ đạo xây dựng hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất” của Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính, nhất là công tác “điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.

Thứ năm, đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất, trong đó có 11 dự án của Tập đoàn Novaland và 02 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, theo quy định tại khoản 8, Điều 17 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 9 Thông tư số 10/2018/TT-BTC), như sau: “Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế chưa nộp hoặc mới tạm nộp một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì tiền sử dụng đất đã tạm nộp (nếu có) được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm bàn giao đất thực tế. Phần diện tích còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế (trường hợp được giao đất thực tế trước ngày 01/01/2005 thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm ngày 01/01/2005) và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo hướng:

Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.

Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ phần trăm thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật từng thời kỳ”.

Thứ sáu, đề nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… đối với các dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Thứ bảy, đề nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường cấp “sổ hồng” cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng đến tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố “Quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Thứ tám, đề nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà. 

Thứ chín, để giảm tải cho Ban Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (có thời điểm, Ban Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hồ Chí Minh phải ký hàng trăm “sổ hồng” mỗi ngày), Hiệp hội đề nghị phân cấp cho UBND cấp huyện cấp “sổ hồng” (cấp mới, cấp đổi) cho tổ chức, cá nhân, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai.