Đầu tư trái phiếu vào doanh nghiệp BĐS: Coi chừng trắng tay!

Do vậy, các doanh nghiệp (DN) BĐS đua nhau phát hành trái phiếu, huy động vốn từ bên ngoài để đầu tư vào hoạt động kinh doanh. Nếu không thận trọng, nhà đầu tư có thể trắng tay bởi rất nhiều rủi ro rình rập thị trường BĐS.

Đua nhau phát hành trái phiếu

Trong tám tháng đầu năm 2019, tổng lượng trái phiếu các DN phát hành đã lên hơn 140.000 tỉ đồng, gần bằng cả năm 2018. Đặc biệt, trong số đó, DN trong ngành BDS và xây dựng chiếm tỷ lệ khá cao.

Nhiều DN thuộc lĩnh vực BĐS liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất 10-14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Nhiều DN phát hành trái phiếu 2-3 đợt, để huy động vốn, đợt thấp nhất gần 100 tỷ đồng, đợt cao lên tới gần 1.000 tỷ đồng

Điển hình là Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán PDR), phát hành 850 tỷ đồng trái phiếu DN qua 3 lần huy động, trong đó mức lãi suất cao nhất lên đến 14,5%/năm;

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (NVL) phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu qua 2 đợt, lãi suất gần 11%/năm.

Trước đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO (CTI) cũng đã phát hành trái phiếu DN trên thị trường để hút vốn, với lãi suất 10%-12%/năm.

Một DN kinh doanh BĐS đã chào bán số trái phiếu có giá trị 130 tỉ đồng, với mệnh giá 1 tỉ đồng/trái phiếu. Tùy vào từng gói đầu tư riêng biệt, khách hàng có thể chọn tài sản bảo đảm (TSBĐ) là BĐS sẽ hình thành, giá trị quyền sử dụng đất, hoặc cổ phiếu đang niêm yết trên sàn.

Cả DN BĐS và ngân hàng đều “đẹp”

Trong bối cảnh ngân hàng “siết” tín dụng, đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) khuyến nghị, các DN BĐS quan tâm phương thức phát hành trái phiếu DN. Bởi, trái phiếu DN thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn, nhất là đối với DN phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi.

Tuy nhiên, để phát hành trái phiếu thành công, DN BĐS phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của DN và nhà đầu tư trái phiếu.

Theo chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim, thị trường BĐS thời gian qua có thanh khoản thấp, sản phẩm tồn đọng nhiều. Chắc chắn không ít DN có khoản nợ ngân hàng sắp đến kỳ phải trả, nhưng không biết lấy đâu tiền trả nợ. Mà để lâu sẽ thành nợ quá hạn và nợ xấu, như vậy, sẽ không thể tiếp tục được vay vốn.

Để giải quyết vần đề này, chỉ có cách phát hành trái phiếu DN, đây là “lối thoát” tốt nhất hiện nay, bởi quy định về phát hành trái phiếu DN khá thông thoáng. Chỉ có điều, phải thuyết phục làm sao để các ngân hàng chủ nợ mua trái phiếu do mình phát hành. Như vậy, sẽ có tiền để trả nợ đúng hạn. Còn với ngân hàng khi mua trái phiếu, sẽ “giúp” DN BĐS có tiền trả nợ vay đến hạn, qua đó “làm đẹp” bảng cân đối tài chính và không bị nợ xấu tăng cao.

Rủi ro nhiều mặt

Theo thông tin từ HoREA,  hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 DN niêm yết trên thị trường chứng khoán là 201.921 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông và chưa tiêu thụ được.

Đại diện của HoREA cho rằng, hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Nhưng điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Ngoài ra, còn liên quan tới các ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

HoREA đã đề nghị các DN hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho, đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu.

Tại cuộc họp với Ban chỉ đạo Đổi mới và Phát triển doanh nghiệp về quá trình sắp xếp, cổ phần hóa, thoái vốn, cơ cấu lại DN nhà nước và phát triển doanh nghiệp 6 tháng đầu năm 2019, Phó thủ tướng Chính phủ Vương Đình Huệ đã lưu ý rằng, gần đây, có hiện tượng một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhất là DN khối BĐS phát hành với lãi suất cao, lên đến 14%.

Do vậy, Chính phủ yêu cầu các cơ quan quản lý cần rà soát, kiểm tra có dấu hiệu bất thường hay không, việc phát hành với lãi suất cao như vậy có tác động tiêu cực đến thị trường lãi suất, áp lực cho hệ thống ngân hàng hay không?

Sau ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ Vương Đình Huệ, NHNN vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại trong nước yêu cầu kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Hiện nay, số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, BĐS lớn, trong khi thị trường BĐS chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN vẫn còn nhiều khó khăn, gây ra những rủi ro.

NHNN đã yêu cầu các các ngân hàng thương mại phải rà soát các quy định nội bộ, đảm bảo ban hành đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật, các quy định nội bộ liên quan đến hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp như quy định về quy trình, thủ tục thẩm định, phê duyệt và quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp, nguyên tắc, chỉ tiêu đánh giá, xác định mức độ rủi ro mua trái phiếu…

NHNN cũng nêu rõ các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp; trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành. Các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS để hạn chế rủi ro.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại phải tăng cường kiểm tra, giám sát sau cho vay, kiểm soát hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tập trung rà soát việc đầu tư trái phiếu đối với các doanh nghiệp có số dư lớn, nhất là các doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với nhiều tổ chức tín dụng/doanh nghiệp khác...

Ông Phạm Nam Kim cho rằng, NHNN đã siết cho vay đầu tư BĐS. Các ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN BĐS thì tránh được “lệnh” siết và cũng không phải trích lập dự phòng rủi ro. Thực ra đây là cách lách để cho vay BĐS mà thôi.

Việc các DN phát hành trái phiếu cũng chính là nhằm mục đích để đáo hạn với ngân hàng, từ đó còn có điều kiện để tiếp tục được vay vốn, tuy nhiên, khi những BĐS vẫn còn tồn đọng trên thị trường thì cũng đồng nghĩa với việc nợ với ngân hàng của DN vẫn còn.  Và nhà đầu tư có thể trắng tay bởi BĐS là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro.