Làm sao tránh “nhờn” luật khi chủ đầu tư chây ì bàn giao sổ đỏ?

Quy định là vậy nhưng thực tế có nhiều trường hợp người dân về ở nhiều năm, chủ đầu tư vẫn chây ì, chưa làm sổ.

“Treo” sổ do chủ đầu tư sai phạm

Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng CĐT chây ì làm sổ đỏ cho cư dân. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên có thể kể đến như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp; chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt; xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...

Cụ thể, phản ánh tới báo chí, ông Nguyễn Hoài Việt, Trưởng ban quản trị cụm chung cư New Horizon City địa chỉ 87 Lĩnh Nam (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, cư dân về ở từ năm 2017 và thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư là Công ty CP Xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco). Tuy nhiên, đến nay đã gần 3 năm, cư dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Nguyên nhân là chủ đầu tư xây dựng một số hạng mục sai phạm, chưa khắc phục được nên cơ quan chức năng treo sổ đỏ của cư dân. Đáng nói, trong sai phạm của chủ đầu tư cũng có phần trách nhiệm của cơ quan quản lý đã buông lỏng quản lý, không phát hiện kịp thời, ngăn chặn chủ đầu tư làm sai.

Mới đây nhất, vào tháng 2, khi người dân hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thì được trả lời chưa nhận được hồ sơ tài liệu của cơ quan chức năng thể hiện chủ đầu tư đã thực hiện khắc phục các sai phạm và nghĩa vụ tài chính tại dự án. Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không có cơ sở để xem xét giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà theo quy định.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có văn bản đề nghị các sở ngành liên quan theo chức năng nhiệm vụ quản lý xác định lại các vấn đề vi phạm của chủ đầu tư để giải quyết, xử lý phù hợp với quy định hiện hành liên quan đến công trình xây dựng này. Dù vậy, đến nay, chủ đầu tư dự án này vẫn chây ỳ chưa thực hiện xong.

Ngoài dự án trên, trên địa bàn Hà Nội còn tồn tại nhiều chung cư đang vận hành theo tình trạng tương tự.

Đơn cử, tại chung cư cao cấp Hòa Bình Green City (Hai Bà Trưng, Hà Nội), dù đã hơn 4 năm dọn về sinh sống nhưng hàng trăm hộ dân tại đây hiện vẫn chưa được chủ đầu tư là Công ty TNHH Hòa Bình bàn giao sổ hồng.

Hay như, cư dân chung cư Discovery Complex tại 302 Cầu Giấy (Hà Nội) tố chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư thương mại Dịch vụ Cầu Giấy bàn giao nhà ở cho dân 2 năm nay nhưng tới giờ vẫn chưa nhận được sổ hồng.

Mới đây nhất, hàng trăm cư dân sinh sống tại toà nhà chung cư Athena Complex Xuân Phương (Nam Từ Liêm, Hà Nội) phản ánh, dù đã hoàn thành mọi nghĩa vụ với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thương mại xây dựng 379 nhưng 2 năm nay vẫn không nhận được sổ hồng.

Xác nhận thông tin về các trường hợp nêu trên, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, dự án Toà B Hoà Bình Green City, dự án Discovery Complex và Athena Complex Xuân Phương chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị thẩm tra hồ sơ pháp lý dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2013.

Làm sao để tránh “nhờn” luật?

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP  của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đơn vị kinh doanh BĐS hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, nếu không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm.

Trong đó, mức thấp nhất từ 50 ngày đến 6 tháng bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng; mức vi phạm 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9-12 tháng bị phạt tối đa 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỉ đồng.

Thời gian vi phạm quy định nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm. Còn nếu một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định nêu trên, nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1 tỉ đồng.

Mặc dù nghị định quy định như  vậy, nhưng đến nay, một số chủ đầu tư vi phạm vẫn chưa bị xử phạt. Từ thực tế đó, có thể thấy, công tác quản lý vận hành các chung cư còn nhiều bất cập. Để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, cần phải có chế tài hợp lý và đủ sức răn đe; các cơ quan công quyền cần sát sao và mạnh tay đối với đối với các chủ đầu tư chậm làm sổ cho cư dân, tránh tình trạng chủ đầu tư “nhờn” luật.

Cùng với đó, người dân cần tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý của dự án trước khi “xuống tiền” mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư chậm làm sổ hồng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm.