Thị trường văn phòng: Nguồn cung khan hiếm tại các đô thị lớn

Nhờ vậy, thị trường cho thuê văn phòng đang ngày càng sôi động. Trong khi thị trường ghi nhận nguồn cung khan hiếm tại TP. Hồ Chí Minh, tại Hà Nội, nguồn cung đa dạng cho khách thuê.

Khu vực trung tâm là địa điểm lý tưởng

Sở hữu nhiều lợi thế, các tòa nhà văn phòng nằm tại khu vực trung tâm Thủ đô luôn là những lựa chọn được các doanh nghiệp tìm kiếm đầu tiên. Đây là khu vực tập trung nhiều sở, ban, ngành, trụ sở ngân hàng và các tập đoàn đa quốc gia lớn nhất, tạo điều kiện cho việc hợp tác phát triển kinh tế cho các doanh nghiệp. Chính vì vậy, việc di chuyển, kết nối của các khách thuê doanh nghiệp cũng từ đó mà trở nên dễ dàng hơn. Theo chia sẻ của các chuyên gia Savills, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các toà nhà cho thuê văn phòng tại quận Hoàn Kiếm luôn đạt trên 90%.

Tuy nhiên, do hạn chế về nguồn cung, các dự án mới tại Hoàn Kiếm bị giới hạn về chiều cao xây dựng, đa phần các tòa nhà văn phòng hiện tại trong khu vực này đều đã được xây dựng cách đây  10 - 15 năm. Điều này ảnh hưởng đến việc các khách thuê có thể gặp nhiều khó khăn khi tìm kiếm mặt bằng phù hợp ở khu vực này.

Sau đại dịch Covid-19, nhu cầu văn phòng đầy đủ tiện nghi, môi trường làm việc thoải mái tăng cao, do nhân viên phải làm việc tại nhà trong một khoảng thời gian dài. Nhiều công ty chuyển đổi mô hình làm việc truyền thống sang mô hình làm việc kết hợp (hybrid work). Vì lẽ đó, ngoài các yếu tố như vị trí, diện tích và giá thành, các doanh nghiệp có nhiều yêu cầu hơn khi tìm kiếm một mặt bằng văn phòng vuông vắn, tòa nhà nhiều tiện ích cho nhân viên.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, chia sẻ: “Sức hút của văn phòng tại khu vực trung tâm là không thể phủ nhận. Giá thuê và công suất cho thuê luôn ở mức cao so với các khu vực khác tại Hà Nội. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, các toà nhà tại đây phải cạnh tranh với những dự án ở nội đô và phía Tây Thủ đô với thiết kế hiện đại hơn và có chất lượng xây dựng tốt hơn”.

Mặt khác, khu vực nội đô và phía Tây Hà Nội đang phát triển khá sôi động, với nhiều dự án chất lượng được ra mắt. Bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ, nguồn cung của Hà Nội trong 3-5 năm tới tăng trưởng rất mạnh, tập trung vào các văn phòng hạng A và hạng B, trải dài tại khu vực quận Ba Đình, Tây Hồ và phía Tây Hà Nội. Riêng khu phía Tây Hà Nội sẽ cung cấp nhiều nhất, lên tới 62% tổng nguồn cung tương lai.  

Xét về nhu cầu thuê văn phòng, tại sự kiện cập nhật thị trường văn phòng Hà Nội được Savills tổ chức  tháng 6 vừa qua, nhu cầu thuê văn phòng đặc biệt đối với các doanh nghiệp thành lập mới chiếm đến 50% số lượng các giao dịch thuê văn phòng.

Cùng với những chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhiều tập đoàn đa quốc gia và các doanh nghiệp quốc tế đang lựa chọn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là nơi đặt chân để xây dựng “đế chế” của mình. Hơn thế nữa, nhiều doanh nghiệp đã thành lập từ lâu nhưng có nhu cầu mở rộng thêm chi nhánh tại Hà Nội. Điều này là động lực quan trọng để thị trường văn phòng ngày càng trở nên sôi nổi, đặc biệt là nhờ sự gia nhập của các dự án được xây dựng và thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Chất lượng xây dựng của các tòa nhà văn phòng ngày càng được nâng cấp và phát triển, với không gian làm việc được thiết kế hiện đại, sang trọng mà xưa chỉ có tại các văn phòng ở các quốc gia  như Anh, Singapore và Thái Lan. Nhờ đảm bảo về chất lượng, cũng như các yếu tố của văn phòng xanh, người lao động luôn được làm việc trong một môi trường thoải mái”. 

Thủ Thiêm sẽ là lựa chọn mới

Bộ phận cho thuê Văn phòng Savills Việt Nam đánh gia, trong bối cảnh nguồn cung văn phòng khu trung tâm (CBD) tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm và giá thuê có xu hướng tăng, nguồn cung mới đến từ các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là lựa chọn mới cho các doanh nghiệp. 

Theo dữ liệu mới nhất của Bộ phận Cho thuê Văn phòng Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung của tổng thị trường đạt đến mức 205 triệu m2 cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy 90% cho toàn TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, khu vực CBD TP. Hồ Chí Minh là quận 1 và quận 3 đạt ở mức trên 93%. Các chuyên gia Savills đánh giá, đây là tỷ lệ lấp đầy rất ổn định và mạnh mẽ. 

Theo bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê Văn phòng Savills Việt Nam, hiện nay, đối với một tòa nhà hạng B, giá thuê trung bình theo tháng ở mức 34 USD/m2. Trong khi đó, văn phòng hạng A có thể đạt được mức giao dịch cho thuê hàng tháng từ 60 USD/m2 trở lên. Nguồn cung khan hiếm trong nhiều năm gần đây cùng với nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh luôn duy trì ở mức cao dẫn đến giá thuê qua nhiều giai đoạn vẫn có xu hướng tăng.

Bộ phận Cho thuê Văn phòng cũng dự báo TP. Hồ Chí Minh sẽ đón thêm khoảng 60.000m2 văn phòng mới từ quý III đến quý IV năm nay. Nguồn cung này chủ yếu đến từ những khu vực cận trung tâm như khu vực quận 7 hoặc khu vực Tân Phú. Riêng đối với trung tâm TP. Hồ Chí Minh, Savills vẫn chưa thấy có nguồn cung nào thực sự lớn cho khu vực này.

“Trong 6 tháng đầu năm 2022, chúng tôi nhận thấy nhu cầu thuê lớn đến từ các công ty thuộc nhóm ngành công nghệ thông tin, thương mại điện tử và logistics. Các doanh nghiệp tại CBD đang có nhu cầu mở rộng sẽ có xu hướng mở thêm khu vực back-office (hậu sảnh) hoặc di dời văn phòng đến những khu vực cận trung tâm như quận 7, quận 2 cũ”, đại diện Savills chia sẻ.

Cùng vấn đề này, dự kiến đến năm 2023, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm nhiều dự án đạt chất lượng hạng A với quy mô lớn nằm ở khu vực bán đảo Thủ Thiêm và dự kiến cung cấp hơn 80.000m2. Đến thời điểm đó, nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn tốt và đa dạng dành cho khách hàng.

Đánh giá về nguyên nhân nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh khan hiếm trong nhiều năm qua, theo bà Quỳnh, do nhiều yếu tố. Thứ nhất, quy trình phê duyệt một dự án văn phòng kéo dài. Thứ hai, những quy định về thủ tục dành cho chủ đầu tư trong quá trình phát triển dự án càng ngày bị siết chặt và rà soát chặt chẽ hơn. Thứ ba, quỹ đất trong khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh đang đặc biệt khan hiếm. Yếu tố cuối cùng là giá đất và chi phí xây dựng dự án đang tăng khoảng 30% so với giai đoạn trước đây. Những yếu tố này đã trở thành rào cản đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án mới, dẫn đến nguồn cung mới nhỏ giọt. 

Số liệu của Savills cho thấy, dự kiến đến giai đoạn 2023 - 2025, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh sẽ có nhiều biến chuyển và sôi động hơn với hàng loạt dự án hạng A tại khu CBD được hoàn thiện, cung cấp thêm khoảng 526.000 m2.