Bà Rịa - Vũng Tàu: Dự án “ma” lộng hành

Dự án “ma” lộng hành khắp nơi, gây ra những hậu quả khó lường, dai dẳng cho khách hàng khi giao dịch.

192 mảnh đất nông nghiệp được “hô biến” thành dự án BĐS

Trong buổi chất vấn tại Kỳ họp thứ 12, HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khóa VI vừa diễn ra, vấn đề tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn tỉnh  tức trở thành vấn đề “nóng”.

Theo báo cáo của HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, toàn tỉnh có 192 mảnh đất nông nghiệp “hô biến” thành những “dự án BĐS”. Trong đó, có 62 dự án được chính quyền địa phương cấp huyện chấp thuận về chủ trương. Các dự án này đã được đo vẽ, làm cơ sở hạ tầng, phối cảnh dự án và phân lô rao bán hoặc xin tách thửa nhưng có chừa làm đường, trong đó, “dự án” lớn nhất lên tới 13ha và nhỏ nhất 0,5ha.

Địa phương có nhiều dự án nhất là thị xã Phú Mỹ với 113 dự án, tiếp đến là thành phố Bà Rịa, huyện Long Điền với 17 dự án và 19 dự án tại huyện Đất Đỏ.

Các “dự án BĐS” trên được gọi là “dự án ma” vì không nằm trong quy hoạch, không có cấp thẩm quyền phê duyệt, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lý giải điều này, ông Lê Ngọc Linh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giải thích: Các dự án “ma” nở rộ thời gian qua bắt nguồn từ tình trạng “sốt đất” và các đối tượng lợi dụng kẽ hở cho phép tách thửa diện tích tối thiểu 500m2 đối với đất nông nghiệp tại Quyết định số 23 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành ngày 15/9/2017.

Việc xuất hiện tràn lan dự án “ma” đang gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Bởi lẽ, nếu như các nền đất ở các dự án này không được tách, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng (đường, thoát nước, điện) kém chất lượng, hạ tầng xã hội về trường học, y tế không đi kèm thì người dân đến mua đất ở chắc chắn sẽ xung đột, khiếu kiện chủ dự án, gây mất an ninh trật tự, khi đó, tỉnh phải lo giải quyết.

Đáng chú ý, nhiều dự án trong danh sách gần 200 dự án bất động sản mà Sở Tài nguyên và Môi trường Bà Rịa - Vũng Tàu thông tin được xây dựng trên đất quy hoạch là trường học, nhà văn hóa, xây đường cao tốc, giao thông... Không ít trường hợp đã bị lực lượng chức năng địa phương cưỡng chế, số khác xin được tự khắc phục hậu quả.

Điểm mặt các dự án “ma”

Câu chuyện phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp, đất ruộng muối không phải hiếm tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đơn cử, dự án Long Hải Riveside City tại xã An Ngãi (huyện Long Điền) do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển địa ốc B.I.G làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Sao Đỏ (Redstar Investment) là đơn vị phát triển.

Dự án Long Hải Riveside City được giới thiệu là dự án đất nền biệt thự ven sông và nhà phố vườn, nhà phố liền kề, với diện tích khoảng 4,8 ha, tổng số 199 nền đất. Dự án này được giới thiệu có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ từng nền, bàn giao hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế tất cả chỉ là “bánh vẽ”.

Cụ thể, phóng viên đã trao đổi và được lãnh đạo Phòng Kinh tế Hạ tầng huyện Long Điền, cho biết, trên địa bàn không có dự án nào với tên gọi như vậy, xác minh tại địa chỉ được cho có dự án không hề tồn tại dự án nào như trên. Đồng thời, vị lãnh đạo này cũng thông tin, Cơ quan Công an Bà Rịa – Vũng Tàu đã vào cuộc xác minh vụ việc.

Một dự án khác trên địa bàn huyện Long Điền là Long Hải New City do Công ty cổ phần BĐS An Phú Thịnh Investment (Công ty An Phú Thịnh)  phát triển, có vị trí tọa lạc ngay trung tâm đường Tỉnh lộ 44A (xã An Ngãi, huyện Long Điền). Dự án được giới thiệu là khu dân cư gồm Nhà phố thương mại biển – Đất nền biệt thự ven sông, nhà vườn, nhà phố với tổng diện tích toàn khu lên tới 12ha với hơn 300 nền, diện tích từ 90-120m2/lô. 

Tuy nhiên, tìm hiểu tại báo cáo của Phòng Kinh tế hạ tầng huyện Long Điền về việc xem xét giải quyết đơn xin làm đường của ông Nguyễn Xuân Bang thì dự án Long Hải New City thực chất chỉ là khu đất gồm các thửa đất 458, 459, 460, 461, 462, 424, 427, 423, 426, 425, 440, 456, 448, 428, 451, đều thuộc tờ bản đồ số 15 tại xã An Ngãi.

Các thửa đất trên thuộc sở hữu của ông Nguyễn Xuân Bang (thường trú tại xã Phước Tỉnh, huyện Long Điền). Ông Bang ủy quyền cho Công ty An Phú Thịnh (trụ sở tại 280A4 Lương Định Của, phường An Phú, quận 2, TP. Hồ Chí Minh) phân phối đất nền tại các thửa đất nêu trên và ký hợp đồng cũng như nhận cọc từ khách hàng.

Như vậy, dự án với tên gọi Long Hải New City chỉ là những khu đất tư nhân được ông Bang xin tách thửa. Không hề có hồ sơ dự án, không có phê duyệt 1/500, không có giấy phép xây dựng. An Phú Thịnh Investment “làm liều” khi nhận tiền cọc của khách hàng mua nền tại dự án “ma” này.

Trước tình trạng phân lô, bán nền trái pháp luật, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành văn bản yêu cầu các huyện, thành phố, thị xã dừng giải quyết tất cả hồ sơ xin phân lô, tách thửa trên địa bàn. Lý do được đưa ra do hàng loạt dự án chạy dọc các tuyến tỉnh lộ 44 thuộc địa bàn huyện Long Điền (Bà Rịa - Vũng Tàu), nhiều bảng quảng cáo dự án nhà ở được dựng lên, rao bán nền đất phân lô ngay trên các thửa đất nông nghiệp, ruộng muối..., gây nên tình trạng bát nháo, khó kiểm soát.

Cụ thể, như các dự án The Sunny, Golden Central Park, Baria City, Bà Rịa River… và một số dự án đang triển khai ở khu vực ruộng muối trên địa bàn huyện Long Điền hiện chưa đầy đủ thủ tục pháp lý như: chưa được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chưa hoàn thiện hệ thống giao thông, điện, nước… nhưng các chủ đầu tư đã vội vàng phân lô, bán nền.

Việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp là trái pháp luật

Nhằm đối phó với hàng loạt dự án “ma” xuất hiện trong thời gian vừa qua, lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã từng yêu cầu chủ đầu tư các dự án này dừng ngay việc rao bán đất phân lô cho người dân. Song song với đó, UBND tỉnh cũng yêu cầu các Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Thanh tra tỉnh và các địa phương tiến hành thanh tra ngay các dự án này và có giải pháp xử lý.

Theo Luật sư Nông Minh Đức, Công ty Luật Tùng Dương thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh: Việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp là hành vi mà pháp luật không cho phép. Bởi nếu để tình trạng đó xảy ra tràn lan thì hậu quả sẽ rất lớn. Không những phá vỡ quy hoạch tổng thể về đất đai mà còn gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước. Chưa kể việc tràn lan phân lô bán nền trái phép, không tuân thủ quy định của pháp luật còn gây ra nhiều hệ lụy phía sau.

Mặt khác, việc lấy đất chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh, bán cho người mua chính là có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Theo đó, đất đã được Nhà nước đưa vào quy hoạch nhưng các doanh nghiệp cố tình quảng bá sai sự thật, cam kết xoá quy hoạch, tách thửa…, rồi huy động vốn trái phép là dấu hiệu của tội lừa đảo.

Hậu quả nhãn tiền của việc mua phải nhà, đất trong dự án “ma” là người mua sẽ không được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận về chủ quyền, mà người mua chỉ có những văn bản giao dịch giữa bên mua - bên bán. Rủi ro lớn nhất là người mua có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra khi cơ quan nhà nước cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng nhà ở, yêu cầu trả lại hiện trạng ban đầu của lô đất, hoặc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch đã công bố trước đó.