Bình Dương: Nhiều dự án “bán lúa non”, khách hàng đối mặt với rủi ro

Đua nhau sai phạm

Theo đó, tại dự án Dragon City Bàu Bàng có địa chỉ tại đường 749C thuộc xã Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương có quy mô khoảng 12 hecta với 600 nền, có diện tích dao động từ 80 – 160m² cùng mức giá từ 590 triệu đến 1 tỷ đồng.

Dự án Dragon City được nhiều sàn phân phối đã cho khách hàng nhận đặt chỗ từ khoảng tháng 5/2019, với mỗi nền là 50 triệu đồng. Đến ngày mở bán 2/6/2019 (tức là bán trước khi có quyết định giao đất của UBND tỉnh Bình Dương khoảng 2 tháng) thì tiến hành chuyển qua làm hợp đồng đặt cọc. Sau đó, được chia là 3 đợt đóng tiền và khách hàng chỉ giữ lại 10 triệu đồng chờ ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận sổ đóng theo tiến độ.

Đáng nói, trong tất cả phiếu thu tiền của khách hàng, cũng như hợp đồng đặt cọc không có bóng dáng chủ đầu tư ở đâu. Sàn phân phối Nam Phát tự ý đứng ra thu tiền của khách hàng.

Về vấn đề này, trước đó trả lời báo chí, đại diện Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương đều khẳng định, Bình Dương không có dự án nào có tên là Dragon City hết. “Qua rà soát hồ sơ, Dự án Dragon City Bàu Bàng chưa lập thủ tục đất đai tại Sở Tài nguyên & Môi trường”.

Tuy nhiên, tại Bàu Bàng vẫn có dự án của chủ đầu tư Tuấn Điền Phát, với cái tên Tuấn Điền Phát 3, nhưng dự án này mới được UBND tỉnh Bình Dương ra quyết định giao đất vào ngày 27/8/2019, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cũng như chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay cả Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng cho biết, dự án này chưa có quyết định cho mở bán.

Chưa dừng lại, một dự án khác cũng tại khu vực huyện Bàu Bàng là Golden Future City. Dự án này thực chất là Khu nhà ở Trung Quân với tên thương mại Golden Future City do công ty TNHH MTV Trung Quân làm chủ đầu tư và Kim Oanh Group nhà phân phối độc quyền. Dự án có quy mô 8,1 ha với hơn 500 nền nhà phố, diện tích từ 70m² đến 100m².

Chưa dừng lại, nhà phân phối dự án còn “nổ” Golden Future City được đánh giá là dự án được nhiều khách hàng đánh giá cao với vị trí chiến lược cửa ngõ Khu công nghiệp – đô thị Bàu Bàng, giao thông kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và, hạ tầng hoàn thiện, công viên trung tâm phủ kín mảng xanh đây là lợi thế chinh phục khách hàng. Trong tương lai còn nhiều tuyến đường lớn được hình thành như tuyến vành đai huyết mạch Bàu Bàng – Mỹ Phước – Tân Vạn.

Để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, đơn vị độc quyền phân phối còn xây dựng chính sách thanh toán “nhẹ nhàng”. Cụ thể, ngay lễ giới thiệu dự án, khách hàng phải đặt cọc 50 triệu, đợt 1 thanh toán 40% (7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc), đợt 2 thanh toán 30% (60 ngày sau khi khách hàng thanh toán đợt 1), đợt 3 thanh toán 25% (60 ngày sau khi khách hàng thanh toán đợt 2), đợt 4 thanh toán 5% còn lại sau khi nhận sổ.

Trước vấn đề phân lô bán nền tràn lan, trong một văn bản mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định ở một số địa phương đang có hiện tượng nhiều dự án phân lô, bán nền chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý nhưng đã có giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Cơ quan này đề nghị UBND các tỉnh, thành phố rà soát tình trạng trên. 

Dấu hiệu phân lô, bán nền sai pháp luật

Theo như tìm hiểu, dự án Golden Future City được chào bán nhận tiền khách hàng mang tên cá nhân nhưng lại được công ty Trung Quân làm chủ đầu tư. Đề cập đến vấn đề pháp lý của dự án tại lễ giới thiệu dự án, nhân viên bán hàng né tránh bằng cách lên công ty, ở đây không thể công khai được.

Tìm hiểu dự án Golden Future City mới chỉ đang ở giai đoạn san lấp mặt bằng, hạ tầng chưa hoàn thiện, nhiều khu vực bên trong dự án còn nham nhở. Điều này khiến dư luận không khỏi ngỡ ngàng và đặt nhiều câu hỏi: Việc đơn vị phát triển độc quyền dự án đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng phải chăng là hình thức huy động vốn trái quy định của pháp luật để tiếp tục triển khai dự án này? Có hay không việc cạnh tranh với các doanh nghiệp khác mà đơn vị phân phối sẵn sàng bất chấp rủi ro của khách hàng để giới thiệu về dự án khi pháp lý chưa rõ ràng.

Theo đó, tại thửa đất 40 vị trí thị trấn Lai Uyên mục đích sử dụng đất là cây lâu năm mang tên người sử dụng đất là Từ Khánh. Công ty TNHH MTV Trung Quân được phòng đăng ký kinh doanh (thuộc Sở Kế hoạch Đầu Tư tỉnh Bình Dương) cấp ngày 26/12/2018 vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong văn bản số 14600/UBND – KTN về chấp thuận cho công ty Trung Quân làm chủ đầu tư Khu nhà ở Trung Quân có diện tích 80.888m². Tại mục 5 của văn bản nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư: Triển khai việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tác động môi trường, Phòng cháy chữa cháy, đất đai, xây dựng….theo đúng quy định hiện hành. Lập các thủ tục và quản lý dự án theo đúng quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác liên quan và quyết định về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo tìm hiểu được biết, Dự án Khu nhà ở Trung Quân tại thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng đến nay chưa lập thủ tục đất đai, chưa lập hồ sơ chuyển mục đích từ đất người dân qua đất dự án trình lên Sở TN-MT. Nguyên tắc khi nào chủ đầu tư được UBND tỉnh giao đất, nộp tiền chuyển nhượng mới có văn bản bàn giao đất. Hiện tại, chủ đầu tư chưa làm hồ sơ tại tại Sở TN-MT nên trách nhiệm vẫn thuộc địa phương.

Do đó, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lại, chủ đầu tư phải có văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua. Trong trường hợp, chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, khách hàng sẽ là người chịu thiệt như chiếm dụng vốn, dự án chậm so với tiến độ, nếu dự án bị dừng hoạt động thì nguồn vốn của khách hàng sẽ phải nằm chết theo dự án. Dự án Golden Future City với hàng loạt dấu hiệu sai phạm nghiêm trọng như đã nói ở trên, hiện tại việc thi công cũng đang diễn ra hết sức ồ ạt, rầm rộ. Dư luận hoàn toàn có quyền đặt câu hỏi có chăng sự “bảo kê – làm ngơ” của chính quyền địa phương và ngành chức năng?

Liên quan đến vấn đề phân lô, bán nền trái pháp luật, theo Luật sư Nguyễn Văn Kiệm, Văn phòng Luật sư Phạm Sơn thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng: Việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm là hành vi mà pháp luật không cho phép. Bởi nếu để tình trạng đó xảy ra tràn lan thì hậu quả của nó sẽ rất lớn. Không những phá vỡ quy hoạch tổng thể về đất đai mà còn gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước. Chưa kể việc tràn lan phân lô bán nền trái phép, không tuân thủ quy định của pháp luật còn gây ra nhiều hệ lụy phía sau.

Mặt khác, việc lấy đất chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh, bán cho người mua chính là có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Theo đó, đất đã được Nhà nước đưa vào quy hoạch nhưng các doanh nghiệp cố tình quảng bá sai sự thật, cam kết xoá quy hoạch, tách thửa…, rồi huy động vốn trái phép là dấu hiệu của tội lừa đảo.

Hậu quả nhãn tiền của việc mua phải nhà, đất trong dự án “ma” là người mua sẽ không được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận về chủ quyền, mà người mua chỉ có những văn bản giao dịch giữa bên mua - bên bán. Rủi ro lớn nhất là người mua có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra khi cơ quan nhà nước cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng nhà ở, yêu cầu trả lại hiện trạng ban đầu của lô đất, hoặc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch đã công bố trước đó.