Hải Dương đấu giá 1,7ha “đất vàng” với “giá bèo”: Ai chịu trách nhiệm?

Cần làm rõ trách nhiệm của tập thể, cá nhân có nhân có liên quan trong việc tham mưu, phê duyệt giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất thuê 1,7 ha “đất vàng” chỉ bằng khoảng 30% giá phổ biến trên thị trường, bằng khoảng 60% theo Bảng giá của UBND tỉnh Hải Dương ban hành năm 2014, dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách hơn 200 tỷ đồng.

Văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình do Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Duy Hưng ký ban hành.

Thực hiện sự chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình, ngày 11/5/2018, Văn phòng Chính phủ có văn bản số 4345/VPCP-V.I yêu cầu UBND tỉnh Hải Dương xem xét và báo cáo về nội dung phản ánh trên của Tạp chí Điện tử Mặt trận.

Ngày 23/5/2018, UBND tỉnh Hải Dương có Báo cáo số 58/BC-UBND gửi Thủ tướng Chính phủ.

Theo UBND tỉnh Hải Dương, qua kiểm tra, rà soát toàn bộ quá trình từ khâu quy hoạch, xác định giá đất cụ thể, giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuê của Dự án thì toàn bộ các khâu đã được UBND tỉnh Hải Dương chỉ đạo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Nhưng theo tìm hiểu của PV, sự thật có đúng như báo cáo của UBND tỉnh Hải Dương?

Cần làm rõ dấu hiệu tiêu cực trong xác định giá khởi điểm đấu giá lô đất

 Dư luận cho rằng lô đất được định giá quá thấp, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Nhiệm vụ đặt ra là xác định giá khởi điểm lô đất 1,7ha để đấu giá quyền sử dụng đất thuê, thời hạn 50 năm, trả tiền 1 lần cho cả thời hạn thuê thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà hàng, khách sạn nằm trong quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 Khu hành chính tập trung tỉnh Hải Dương.

Lô đất 1,7ha có hình chữ nhật đã được giải phóng và san lấp mặt bằng, bốn mặt đều là đường trải bê tông nhựa; phía Bắc giáp đường Tôn Đức Thắng (dài 200m), phía Nam giáp đường Hàm Nghi (dài 200m), phía Đông giáp đường Thanh Niên (dài 85m) và phía Tây giáp đường Nguyễn Đức Cảnh (dài 85m).

Theo Luật Đất đai, nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất khi xác định giá khởi điểm là phải sát với giá phổ biến trên thị trường của loại đất cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng và cùng điều kiện hạ tầng…

Vào thời điểm cuối năm 2014, UBND thành phố Hải Dương đã xác định lô đất thương mại dịch vụ số 0.28 phía Đông đường Thanh Niên diện tích gần 10 nghìn m2 nằm liền kề với lô đất 1,7ha trên, có lợi thế vị trí thấp hơn so với đường Tôn Đức Thắng, nhưng giá đất thương mại dịch vụ ở vị trí 1 đường Thanh Niên là 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên vào giữa năm 2016, tỉnh Hải Dương xác định giá khởi điểm với lô đất 1,7ha trên với mục đích thương mại dịch vụ ở vị trí 1 của đường Tôn Đức Thắng chỉ là 21 triệu đồng/1m2, đường Thanh Niên là 19,6 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi là 14,7 triệu đồng/m2 và đường Nguyễn Đức Cảnh là 13,3 triệu đồng/m2.

Và như vậy giá khởi điểm của 1,7ha đất đem đấu giá phải là gần 300 tỷ đồng (bình quân 17 triệu đồng/m²) chứ không phải là 81,2 tỷ đồng (bình quân 4,76 triệu đồng/m2) như Quyết định số 2072/QĐ-UBND ngày 25/7/2016 của UBND tỉnh Hải Dương.

Ngay cả trong trường hợp chấp nhận theo quan điểm của UBND tỉnh Hải Dương, tính giá khởi điểm cho cả lô đất chỉ theo mặt đường Tôn Đức Thắng (giá khảo sát lớn nhất trong 4 tuyến đường bao quanh lô đất) thì giá khởi điểm của cả lô đất là 240 tỷ đồng chứ không phải là 81,2 tỷ đồng như Quyết định của UBND tỉnh Hải Dương. Tuy nhiên, nếu chọn cách tính này thì giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3 theo đường Tôn Đức Thắng lại trùng và thấp xa so với vị trí 1 của các đường Thanh Niên, Hàm Nghi và Nguyễn Đức Cảnh.

Như vậy, việc UBND tỉnh Hải Dương xác định giá khởi điểm lô đất từ giá bình quân tối thiểu là 17 triệu đồng/m2 lại giảm xuống chỉ còn 4,76 triệu đồng/m2 là bất thường, cần phải làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trước các dấu hiệu sai phạm.

Ai phải chịu trách nhiệm đối với các dấu hiệu sai phạm?

Ở đây khi xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất thuê có sự đánh tráo khái niệm giữa đấu giá đất khi lô đất đã được giải phóng mặt bằng, có hạ tầng hoàn chỉnh theo quy định của Luật Đất đai với đấu thầu dự án khi lô đất chưa giải phóng mặt bằng theo Luật Đầu tư.

Theo báo cáo của các cấp, các ngành đều xác định giá đất thương mại dịch vụ  vị trí 1 đường Tôn Đức Thắng là 21 triệu đồng/m². Nhưng không hiểu vì sao tỉnh Hải Dương lại đưa ra công thức: Giá trị đất thương mại dịch vụ vị trí 1 đường Tôn Đức Thắng = 21 triệu đồng x 17% x (12 tầng : 5 tầng) x (50 năm : 70 năm) = 6,12 triệu đồng 1m².

Ở đây, 17% là tỷ lệ tính xây dựng nhà hàng, khách sạn (2.900m2) so với tổng diện tích lô đất (17000m2). 12 tầng là chiều cao công trình được phép xây dựng với đất thương mại, dịch vụ. 5 tầng là chiều cao công trình được phép xây dựng với đất ở. 70 năm là thời gian sử dụng đối với đất thương mại, dịch vụ theo quy định của tỉnh Hải Dương và 50 năm là thời gian thuê của dự án.

Theo quy hoạch được phê duyệt, Khu hành chính tập trung tỉnh Hải Dương có tổng diện tích gần 20ha. Trong đó ngoài các phân khu như trụ sở HĐND, UBND, Đoàn đại biểu Quốc hội, các sở, ban, ngành… còn có các khu trung tâm hội nghị và khu khách sạn, phục vụ.

Trong  khu khách sạn, phục vụ 17.000m2, thì phần nhà hàng, khách sạn chỉ có 2.900m2, còn lại là các phần diện tích quy hoạch cho bể bơi, sân thể thao, không gian cây xanh và vật thể nghệ thuật kiến trúc…

Vì vậy ở đây ngay từ đầu tỉnh Hải Dương đã ra nhầm “đề bài” cho việc đấu giá đất thuê xây dựng nhà hàng, khách sạn.

Đáng lý, chỉ xác định giá khởi điểm diện tích 2.900m2 cho đấu giá đất thuê xây dựng khách sạn thì lại đi xác định giá khởi điểm đấu giá đất thuê cả 17.000m2 cho xây dựng nhà hàng, khách sạn.

Từ việc ra đề bài có dấu hiệu sai phạm nên buộc phải áp dụng đơn giá bất thường, bởi nếu áp dụng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành thì tổng vốn đầu tư cho khách sạn 5 sao 12 tầng (diện tích nền 500m²) với tổng diện tích lô đất 17.000m2 là quá cao, không doanh nghiệp nào chịu nổi.

Mặt khác, về tổng thể quy hoạch, vì có Trung tâm hành chính tỉnh và Trung tâm hội nghị tỉnh thì mới có khu nhà hàng, khách sạn liền kề. Nhưng Chính phủ đã có chủ trương dừng xây dựng Khu hành chính tập trung. Khu trung tâm hội nghị cũng chưa được xây dựng.

Vậy vì sao phải vội bán rẻ đất trái quy định của pháp luật cho xây dựng nhà hàng, khách sạn 5 sao?

Có ý kiến phản biện cho rằng thiết kế quy hoạch ban đầu của Trung tâm hành chính tỉnh có phần diện tích cho làm khách sạn, phục vụ. Nay chuyển thành khách sạn 5 sao. Vậy sau này khách của các sở, ban, ngành về Hải Dương công tác liệu có thuộc diện được vào khách sạn 5 sao ăn nghỉ hay không?

Về công thức tính giá khởi điểm trên của tỉnh Hải Dương được cho là quá bất thường. Việc nhân với (12 tầng : 5 tầng) trong công thức tính là không thể hiểu nổi. Còn việc nhân với (50 năm : 70 năm), tỉnh Hải Dương viện dẫn là theo quy định của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính.

Đáng tiếc đây là sự viện dẫn có vấn đề bởi theo Thông tư trên của Bộ Tài chính thì chỉ áp dụng việc nhân với (50 năm : 70 năm) khi tính giá cho thuê đất thu tiền 1 lần cho cả thời gian thuê khi không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê…

Theo các chuyên gia, nếu diện tích cho xây dựng nhà hàng khách sạn là 2.900m2 thì chỉ đấu giá quyền sử dụng đất thuê với 2.900m2. Còn nếu đấu giá quyền sử dụng đất thuê 17.000 m2 thì đương nhiên phải tính giá khởi điểm cho đấu giá 17.000 m2 theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Trên địa bàn tỉnh Hải Dương đã và đang triển khai thực hiện hàng chục dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, quy mô mỗi dự án từ hàng chục ha đến hàng trăm ha.

Nhiều dự án được giao đất không thông qua hình thức đấu giá, trái quy định. Thậm chí nếu có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đi nữa thì cũng chứa đựng nhiều bất cập. Bởi ngay từ đầu, nhà đầu tư đã được giao lập quy hoạch, ứng vốn cho công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Với tư duy xác định giá khởi điểm như trên thì khả năng gây thất thu ngân sách là khó tránh khỏi.

Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan.

Đối với sự việc nêu trên, để chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, cũng như chống thất thu lớn cho ngân sách ở tỉnh Hải Dương, tạo sự công khai, công bằng và minh bạch, đề nghị Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ vào cuộc thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, xem xét, làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân đã để ra sai phạm (nếu có) để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật, giữ gìn kỷ cương, phép nước.