Tràn lan dự án “ma”: Trách nhiệm thuộc về ai?

Vậy, đâu là nguyên nhân nhan nhản dự án “ma”? 

Nhan nhản dự án “ma”

Gần đây, các quận vùng ven TP. Hồ Chí Minh luôn là điểm nóng về tình trạng phân lô, bán nền trái pháp luật. Thậm chí, nhiều khu đất được Nhà nước quy hoạch để sử dụng vào mục đích làm hạ tầng giao thông, công viên cây xanh cũng bị một số đối tượng tự vẽ dự án rồi rao bán.

Đơn cử, UBND quận 12 vừa phát đi cảnh báo về tình trạng phân lô, bán nền trái phép trên địa bàn quận. Trong thông báo phát đi, UBND quận 12 cho biết, tình hình vi phạm trong hoạt động xây dựng, tình trạng san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất không đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận… trên địa bàn phường Thạnh Xuân diễn biến phức tạp. Các hoạt động trên diễn ra vào các ngày nghỉ lễ và ban đêm nên gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc phát hiện và xử lý kịp thời.

Cụ thể, thửa đất số 408, tờ bản đồ số 62, đã được UBND quận 12 cấp sổ đỏ cho ông Dương Công Kiên và bà Mai Phương Mai sử dụng vào mục đích làm phòng thí nghiệm nuôi cấy mô thực vật và nghiên cứu khoa học. Tuy nhiên, khu đất này được Công ty TNHH Phát triển nhà ở Nabla Land (số 286, đường Tên Lửa, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân) phân lô bán nền trái pháp luật.

Cùng vấn đề này, mới đây, UBND phường Trường Thạnh (quận 9) cũng ban hành Thông báo số 180/TB-UBND cảnh báo việc phân lô, mua bán đất nền (trên giấy) tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu, tổ 1, khu phố Ích Thạnh. Cụ thể, thửa đất số 1418 với loại đất là trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, khu đất này được Công ty CP Thiết kế xây dựng Địa ốc Đại Phúc Real rao bán đất nền tại dự án “ma” với tên gọi “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1”.

Cũng tại quận này, dù phần lớn các khu đất ở phường Phước Long B không phải là đất ở, thế nhưng môi giới vẫn mời chào đất nền để xây nhà ở với giá 25 triệu đồng/m2 của dự án mang tên “Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp” do Công ty Angel Lina làm chủ đầu tư. Công ty này tự ý phân lô 224 nền và yêu cầu khách mua đặt cọc 50%, các đợt tiếp theo trả thêm 10%. Cũng công ty này, dự án Triều An tại quận Bình Tân đang trong tình trạng tương tự.

Tại các quận 9,  12, Hóc Môn, Thủ Đức, dự án “ma” cũng đang hoành hành; quận Bình Tân cũng không ngoại lệ. Trong một thông báo mới đây, UBND quận Bình Tân nêu thực trạng: Thời gian qua, một số đối tượng đã giới thiệu, quảng cáo, rao bán các dự án đất nền trên các trang mạng, phát tờ rơi, các dịch vụ môi giới bất động sản “cò đất”… qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn đối với các dự án phân lô không đúng quy định pháp luật.

Không riêng các quận huyện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, đi đâu cũng dễ nhận thấy việc chính quyền địa phương cắm các bảng hiệu để cảnh báo người dân tránh việc mua phải các dự án “ma”.

Đơn cử như điểm nóng về tình trạng tự ý phân lô, bán nền, vi phạm trật tự xây dựng tại huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai), nơi đang tiến hành các bước để xây dựng Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành. Được quảng cáo là “siêu dự án” khu đô thị “Ruby Miền Đông” gần sân bay Long Thành, Công ty Phú Đại Tín (có trụ sở tại phường Phú Hòa, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) đã tự ý phân lô, bán nền trái phép, nhận tiền của nhiều khách hàng lên đến hàng tỉ đồng.

Tìm hiểu thực tế, dự án đô thị mà Công ty Phú Đại Tín nói đang thực hiện ở gần Sân bay Long Thành là không có thật. Theo hợp đồng giao dịch với khách hàng, Phú Đại Tín thể hiện “siêu dự án” nằm tại ấp Hiền Hòa, xã Phước Thái, huyện Long Thành. Nhưng lãnh đạo xã Phước Thái khẳng định, trên địa bàn ấp Hiền Hòa, không có dự án bất động sản nào được cấp phép triển khai khu đô thị. Ngoài ra, lãnh đạo xã này cũng nhấn mạnh, trong thời gian qua, có rất nhiều người tự xưng công ty này, công ty kia đến cắm biển chỉ dẫn thực hiện khu đô thị nhưng tất cả đều đặt trên đất nông nghiệp của người dân.

Nguyên nhân vì đâu, trách nhiệm thuộc về ai?

Trước việc để xảy ra tình trạng tràn lan dự án “ma”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nguyên nhân khiến cho dự án “ma” và việc phân lô, bán nền không phép dễ dàng bùng nổ trong thời gian qua là do nguồn cung bất động sản trong nửa đầu năm 2019 khan hiếm, do đó, các đối tượng lợi dụng “tranh tối, tranh sáng” để lừa đảo và trục lợi. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp làm liều, có hiện tượng lừa đảo khách hàng mua sản phẩm tại dự án không có pháp lý rõ ràng để huy động vốn, đến khi khách hàng nhận ra thì các doanh nghiệp này chây ỳ không chịu trả lại tiền.

Một nguyên nhân khác đến từ chính những người mua bởi ham rẻ, lợi nhuận cao. Hầu hết người dân có tâm lý mua đầu tư “lướt sóng” kiếm lời, mua xong thì để đấy, chờ giá lên sẽ bán lại hưởng chênh lệch. Thêm vào đó, nhiều người dân thường đầu tư theo xu thế đám đông, chạy theo những cơn sốt mơ hồ do “cò đất” vẽ ra, ít quan tâm tìm hiểu về pháp lý của khu vực mình mua. Chính điều này vô tình tiếp tay cho nhiều công ty địa ốc làm ăn không lành mạnh.

Luật sư Nông Minh Đức, Công ty Luật Tùng Dương thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, cho rằng: Việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp là hành vi mà pháp luật không cho phép. Bởi nếu để tình trạng đó xảy ra tràn lan thì hậu quả của nó sẽ rất lớn. Không những phá vỡ quy hoạch tổng thể về đất đai mà còn gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước. Chưa kể việc tràn lan phân lô bán nền trái phép, không tuân thủ quy định của pháp luật còn gây ra nhiều hệ lụy phía sau.

Mặt khác, việc lấy đất chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh, bán cho người mua chính là có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Theo đó, đất đã được Nhà nước đưa vào quy hoạch nhưng các doanh nghiệp cố tình quảng bá sai sự thật, cam kết xoá quy hoạch, tách thửa…, rồi huy động vốn trái phép là dấu hiệu của tội lừa đảo.

Hậu quả nhãn tiền của việc mua phải nhà, đất trong dự án “ma” là người mua sẽ không được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận về chủ quyền, mà người mua chỉ có những văn bản giao dịch giữa bên mua - bên bán. Rủi ro lớn nhất là người mua có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra khi cơ quan nhà nước cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng nhà ở, yêu cầu trả lại hiện trạng ban đầu của lô đất, hoặc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch đã công bố trước đó.

Trước việc dự án “ma” bùng phát như hiện nay, trước hết trách nhiệm xử lý tình trạng này thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan quản lý có liên quan. Cần phải có biện pháp mạnh tay, quyết liệt để ngăn chặn ngay từ đầu.

Việc dự án “ma” tiếp diễn, dư luận có quyền nghi ngờ về công tác quản lý đất đai, xây dựng của các cơ quan có trách nhiệm. Đặc biệt vai trò của thanh tra xây dựng khi để các dự án “ma”, dự án bánh vẽ lộng hành khắp nơi suốt thời gian dài. Có hay không sự tác động của các đầu nậu đối với cán bộ cấp cơ sở hay lực lượng thanh tra trong việc phân lô bán nền trái phép? Những câu hỏi này nếu chưa được giải đáp rõ ràng, tội phạm lừa đảo trong mua bán đất vẫn sẽ còn đất sống.