Đầu tư mua đất nông nghiệp để lên thổ cư: Lời hay lỗ?

Việc lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên đất thổ cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

(1) Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư.

(2) Chi phí khi chuyển lên đất thổ cư.

(3) Giá đất mua vào và giá đất bán ra.

(4) Có đường hoặc có quy hoạch thành khu dân cư trong tương lai.

(5) Nhiễu thông tin và nhu cầu mua cao.

(6) Khả năng đẩy giá và bán cho những người thiếu thông tin hoặc thích mạo hiểm đầu tư,…

Dưới góc độ pháp lý, Kinh tế nông thôn phân tích yếu tố (1) và (2) khi đầu tư mua đất nông nghiệp.

Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư

Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ở) phải xin phép và chỉ được chuyển khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Như vậy, nếu được phép chuyển lên đất thổ cư thì khả năng cao người bỏ tiền mua đất nông nghiệp sẽ lãi.

Trên thực tế, nhiều người dân mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên đất thổ cư và bán ra theo giá đất thổ cư nên sẽ lời lớn nhưng khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư nhìn chung không dễ như nhiều người nghĩ. 

Chi phí khi chuyển lên đất thổ cư

Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng (phổ biến từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).

Pháp luật đất đai không có con số chi phí cụ thể khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể:

* Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

* Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư

Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP  của Chính phủ quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Như vậy, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng tiền chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp (căn cứ vào bảng giá đất để tính số tiền cụ thể).

Ví dụ: Giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m2, giá đất ở là 1 triệu đồng/m2. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp cho 1m2 là 800.000 đồng.

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất:

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Mặc dù có cách tính khá phức tạp, để tính được phải biết được giá các loại đất theo từng vị trí nhưng trên thực tế tiền sử dụng đất phải nộp khá lớn vì cách tính sẽ bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp, trong khi đó tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp luôn luôn thấp nên tiền chênh lệch khá lớn.

Để lãi thì số tiền bán ra phải lớn hơn so với giá mua vào và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, chưa thể khẳng định là lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp để chuyển đổi thành đất thổ cư. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra rằng, nếu được phép chuyển lên thổ cư thì đa số trường hợp sẽ “lãi”; bên cạnh đó, ngay cả khi đầu tư lướt sóng (không cần chuyển lên đất thổ cư) vẫn sẽ lãi nếu biết cách đẩy giá nhưng đây là kênh đầu tư khá mạo hiểm.