Rao bán nhà ở xã hội: “Cò” thao túng

Tuy nhiên, “lợi bất cập hại”, mức giá rẻ đó có thể dẫn theo nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Không ít người cảm thấy lo lắng khi ở trong chính ngôi nhà mình bỏ tiền ra mua.

Mánh khóe của “cò”

Được mua bán lại căn hộ tại dự án nhà ở xã hội (NƠXH), giá “rẻ” hơn tới vài trăm triệu đồng so với giá thị trường, “đảm bảo sẽ mua được căn hộ”... Đây có lẽ là điều mà khách hàng quan tâm, cân nhắc  khi mua NƠXH và cũng chính những “mánh khóe” của “cò” khiến cho số đông khách hàng “cả tin” để rồi phải hứng chịu nhiều rủi ro, bất an.

Với vị trí khá đẹp nằm ngay ngã tư hai mặt đường lớn là Lê Văn Lương và Khuất Duy Tiến (Hà Nội), dự án khu nhà ở cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ  (tòa 25 tầng), thu hút được sự chú ý của nhiều người.

Theo đúng tính chất dự án thì đây là dự án NƠXH chỉ bán cho  cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ và thực hiện theo đúng quy trình xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội. Tuy vậy, chỉ cần đảo qua mạng, dự án này đang được rao bán nhan nhản với mức giá được đẩy lên mỗi căn vài trăm triệu đồng.

Chỉ cần lướt qua khu vực mua bán căn hộ thuộc dự án nhà ở cho cán bộ Ban Cơ yếu Chính phủ, hàng loạt mức giá được đưa ra khiến người tìm hiểu cũng thấy “khó xử”. Từ 16 đến 22 triệu đồng/m² là mức giá để ai cũng có thể lựa chọn.

Gọi tới một số máy rao bán căn hộ tại dự án này, chúng tôi được môi giới dự án cho hay, dự án đã bán hết cho cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ nhưng nhiều người muốn bán lại vì không có nhu cầu ở. Cách để hợp thức hóa giấy tờ là làm một hợp đồng ủy quyền có công chứng, khi hết thời hạn 5 năm sẽ làm hợp đồng mua bán.

Để chắc chắn với khách mua, môi giới không quên nhắc: “Anh yên tâm, hợp đồng ủy quyền có công chứng đàng hoàng, nên không lo về mặt pháp lý. Với hợp đồng ủy quyền này, anh sẽ trở thành chủ mới của căn hộ thay cho chủ cũ. Còn hợp đồng mua bán, tạm thời vẫn đứng tên chủ cũ”.

Cũng theo môi giới này, khách hàng khi mua bán có thể yên tâm vì nhiều trường hợp đã làm theo phương pháp này. “Nhà đẹp, giá rẻ, tất nhiên cũng phải có vướng mắc. Suất này toàn nhân viên nhà nước và người tử tế, ai lại đi lừa người khác”, môi giới khẳng định. Thậm chí, theo môi giới, chủ nhà đồng ý vay tiền ngân hàng hộ người mua.

Chưa mở bán đã thu tiền chênh

Tìm hiểu tại một dự án khác cũng đang “nóng” không kém, đó là dự án Ecohome 3 do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô (Capitol House) làm chủ đầu tư tại phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), bất kỳ ai cũng có thể tiếp cận được  “cò” môi giới để được tư vấn miễn phí cũng như báo giá cả thể, đồng thời hoàn thiện hồ sơ nếu khách hàng đồng ý mua. Tại đây, “cò” sẽ tung chiêu… “đảm bảo sẽ mua được căn hộ”, còn nếu nộp hồ sơ trực tiếp qua chủ đầu tư chắc chắn hồ sơ sẽ bị trả về hoặc sẽ không chọn được căn hộ ưng ý.… “Cò”  cho biết, giá NƠXH giao động từ 15,6 - 16,5 triệu đồng/m2.”

“Thực ra, những dự án NƠXH này giữa sàn giao dịch và chủ đầu tư phải liên kết với nhau để làm phép thử thị trường xem nhu cầu trước khi mở bán để đưa ra mức giá hợp lý. Bên cạnh đấy để duyệt hồ sơ, chứ bình thường dân mang hồ sơ đến nộp thì không thể nào mua được nhà đâu”, vị môi giới này khẳng định.

Cũng theo môi giới, nếu khách hàng muốn mua sẽ đặt cọc trước 20-50 triệu đồng “phí” làm hồ sơ. Bên cạnh đó, ngoài giá bán căn hộ được chủ đầu tư thông báo thì khách hàng phải nộp thêm khoản tiền chênh được gọi là “giá bán hồ sơ” từ 50 - 70 triệu đồng đối với căn 2 phòng ngủ. Còn những căn có vị trí đẹp, căn góc 3 phòng ngủ thì khoản chênh này lên tới 80 – 145 triệu đồng, tùy căn hộ, tùy tầng.

Trong khi đó, trao đổi với báo chí, đại diện chủ đầu tư cho biết, đã chủ động nhiều lần đăng thông báo về điểm tiếp nhận hồ sơ để khuyến cáo khách hàng quan tâm đến dự án này, người có nhu cầu về NƠXH không bị các đối tượng “cò” môi giới trục lợi.

“Chủ đầu tư không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân nào thực hiện việc hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ mua NƠXH NO2, NO3 – EcoHome 3, cũng như không ký với bất kỳ đơn vị nào để phân phối nhà ở xã hội. Do đó, cũng sẽ không chịu trách nhiệm về thiệt hại (nếu có) của khách hàng nếu khách hàng mua căn hộ qua các cá nhân hay đơn vị môi giới bất động sản. Chúng tôi cũng không thu phí, chỉ hướng dẫn hồ sơ như trên mạng rao”, vị này cho hay.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, dự án Ecohome 3 do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô (Capitol House) làm chủ đầu tư tại phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) mới được Sở cấp giấy phép xây dựng công trình.

Theo vị này, hiện chủ đầu tư đã gửi hồ sơ để thẩm duyệt và xin phép tiếp nhận hồ sơ bán nhà ở xã hội tại dự án này. “Trên trang web của Sở Xây dựng mới có thông báo việc này của chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có văn bản chấp thuận chính thức dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai”. 

Đây không phải là trường hợp rao bán NƠXH khi chưa đủ điều kiện cũng như việc “cò đất” thu tiền chênh làm loạn thị trường mà trong thời gian gần đây, để mua được căn hộ NƠXH, nhiều khách hàng phải chịu thêm khoản tiền chênh cả trăm triệu đồng.

Hiểu thế nào về NƠXH?

Theo quy định, để được mua NƠXH, người mua phải nộp hồ sơ, xét duyệt, bốc thăm. Bởi, NƠXH được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất nên giá bán nhà ở này thấp hơn so với thị trường và chỉ bán cho các đối tượng thu nhập thấp, chưa có nhà ở, hoặc người có công.

Luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng Luật sư BQH và cộng sự) cho biết, luật pháp hiện nay không có cơ chế nào bảo vệ cho các “giao dịch chui” hay các khoản tiền chênh không có chứng từ. Bởi vậy, chuyên gia này khuyên người mua nhà nên tỉnh táo để tránh những rủi ro, nhất là đối với một khoản tiền khá lớn.

Thông tin báo chí về vấn đề này, gần đây, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, quy định của Luật Nhà ở nêu rõ, người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó); đồng thời, không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua).

Bên cạnh đó, người mua, thuê mua NƠXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều đó có nghĩa, người được mua NƠXH không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong tối thiểu 5 năm (tính từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà).

Theo ông Dũng, trong thời hạn chưa đủ 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền) mà bên mua hoặc thuê nhà có nhu cầu bán lại nhà ở này thì họ chỉ được bán lại trong các trường hợp: Bán lại cho chủ đầu tư (trong trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách); bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp NƠXH do Nhà nước đầu tư); bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NƠXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Ông Dũng khẳng định, mọi trường hợp cho thuê, thuê mua, mua bán NƠXH không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý. Bên thuê, thuê mua, mua bán phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NƠXH; nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.