Xử lý dấu hiệu sai phạm trong phê duyệt, thẩm định, đấu giá đất đai

Lấy một ví dụ cụ thể tại tỉnh Hải Dương, việc áp dụng công thức tính giá khởi chưa không phù hợp, đơn vị thẩm định giá có dấu hiệu “làm giá”… dẫn đến quyết định giá khởi điểm cho đấu giá bị dìm sâu, thấp xa với thực tế và giới hạn cho phép, có nguy cơ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Ngày 12/5/2017, Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương có Quyết định số 1485/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuê 50 năm theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu phức hợp nhà hàng, khách sạn tiêu chuẩn 5 sao thuộc quy hoạch Khu hành chính tập trung tỉnh Hải Dương.

Dư luận bức xúc và yêu cầu phải làm rõ những khuất tất, vòng vo để Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất chỉ bằng khoảng 30% giá khảo sát, bằng khoảng 60% giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2014 và giá trúng đấu giá chỉ tăng 0,2% so với giá khởi điểm.

Núp sâu dưới “vỏ bọc” hoàn hảo, đúng quy trình

Có diện tích 17 nghìn m2, lô đất được đem gia đấu giá hình chữ nhật (chiều dài 200m, chiều rộng 85m) đã được giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, bốn mặt đều là đường trải bê tông nhựa.

Lô đất được đánh giá có vị trí đắc địa khi phía Bắc giáp đường Tôn Đức Thắng (200m), phía Nam giáp đường Hàm Nghi (200m), phía Đông giáp đường Thanh Niên (85m) và phía Tây giáp đường Nguyễn Đức Cảnh (85m).

Lô đất rộng 17 nghìn m2 đang được phản ánh có nhiều dấu hiệu sai phạm khi phê duyệt và thẩm định giá khởi điểm để đấu giá.

Thoạt nhìn ban đầu, nguyên tắc xác định giá được UBND tỉnh Hải Dương đưa ra rất phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Đó là giá đất cụ thể từng vị trí của khu đất để tính tiền, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phải đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng, cùng điều kiện hạ tầng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất những không thấp hơn mức giá quy định của đất cùng loại, cùng thời hạn, cùng vị trí quy định tại Bảng giá đất của UBND tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014.

Các bước quy trình xác định giá cũng đầy đủ từ phường, thành phố, sở chuyên ngành, hội nghị liên ngành rồi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Hải Dương do Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng. Mặt khác còn bỏ ra hàng trăm triệu đồng thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để có căn cứ so sánh, xác định…

Tỉnh Hải Dương chọn khảo sát giá thị trường theo đường Tôn Đức Thắng với đất ở vị trí 1 là 30 triệu đồng/1m2, vị trí 2 là 18 triệu đồng/1m2, và vị trí 3 là 12 triệu đồng/1m2. Do mục đích sử dụng đất cho thương mại dịch vụ nên giá khởi điểm cho đấu giá chỉ bằng 70% giá đất ở. Vì vậy giá khởi điểm cho đấu giá vị trí 1 chỉ còn 21 triệu đồng/1m2. Cách tính tương tự vị trí 2 và vị trí 3.

Nhưng thật kỳ lạ, không hiểu vì lý do gì mà tỉnh Hải Dương đã chọn cách tính tiếp khiến giá đất khởi điểm bị giảm sâu.

Trong đó 17% là tỉ lệ diện tích xây dựng công trình so với tổng diện tích đất thuê. 12 tầng là chiều cao công trình được phép xây dựng với đất thương mại dịch vụ. 5 tầng là chiều cao công trình được xây dựng với đất ở. 70 năm là thời hạn của đất thương mại dịch vụ. 50 năm là thời gian thuê của dự án.

Ở đây, có hay không sự đánh tráo khái niệm giữa đấu giá đất đã giải phóng mặt bằng, hạ tầng hoàn chỉnh theo quy định của Luật Đất đai với đấu thầu dự án đầu tư khi chưa giải phóng mặt bằng theo Luật Đầu tư để hạ giá khởi điểm từ 21 triệu đồng/1m² xuống còn 6,12 triệu đồng/1m². Mặt khác, theo khoản 2 điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính, thì việc x (50 năm : 70 năm) là áp dụng cho trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá. Không hiểu vì sao lại giả định rồi x (12 tầng : 5 tầng) để xác định giá khởi điểm đấu giá đất mà thực chất là bán đất có thời hạn thu tiền cho ngân sách.

Khuất tất trong thẩm định giá của đơn vị tư vấn

Công ty Cổ phần thẩm định ASIAN được thuê xác định giá của lô đất để làm căn cứ xác định giá khởi điểm phục vụ việc đấu giá quyền sử dụng lô đất 17 nghìn m2 thuê theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Theo Chứng thư thẩm định giá đất số 77/CT-ĐG/ASIAN-2016 ngày 14/4/2016 của Công ty Cổ phần định giá ASIAN thời giá khởi điểm cho vị trí lô đất ở vị trí 1 là 7,35 triệu đồng/1m² chỉ bằng khoảng 30% giá khảo sát của UBND phường Hải Tân và UBND thành phố Hải Dương; chỉ bằng khoảng 70% giá theo Bảng giá đất đối với đất thương mại dịch vụ do UBND tỉnh Hải Dương ban hành.

Đó là chưa kể vì sao đơn vị thẩm định giá lại đi khảo sát giá đất thương mại dịch vụ ở khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương để áp dụng cho lô đất của dự án trong Khu hành chính tập trung của tỉnh nằm ở khu đô thị mới phía Đông thành phố Hải Dương.

Câu hỏi đặt ra vì sao tỉnh Hải Dương lại mất tiền thuê đơn vị thẩm định giá đưa ra số liệu thẩm định vừa không phù hợp với thực tế, có dấu hiệu trái pháp luật, bởi giá thẩm định thấp xa so với Bảng giá đất dịch vụ của tỉnh.

Bên cạnh đó, vì sao Hội đồng thẩm định giá tỉnh Hải Dương lại chấp nhận phương pháp tính giá khởi điểm trái khoáy như trên, chấp nhận giá khởi điểm không phù hợp với thực tế thị trường cũng như không phù hợp với quy định của pháp luật?

Nhiều chuyên gia cho rằng lấy đường Tôn Đức Thắng để xác định giá đất ở vị trí 1, tiếp theo là các vị trí 2, vị trí 3 cho toàn bộ lô đất là không phù hợp. Bởi lẽ phần lớn các  vị trí 1 của các đường Thanh Niên, Hàm Nghi, Nguyễn Đức Cảnh lại bị tính vào vị trí 2 và vị trí 3 của đường Tôn Đức Thắng. Nếu tính đúng, tính đủ theo quy định thì giá khởi điểm cho đấu giá lô đất trên là gần 300 tỷ đồng chứ không phải 81,2 tỷ đồng như Hội đồng thẩm định giá tỉnh Hải Dương xác định.

Mặt khác, cũng cần phải làm rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương có quyết định phê duyệt đơn giá khởi điểm cho đấu giá đất trên là của Hội đồng thẩm định giá Hải Dương hay của UBND tỉnh Hải Dương. Bởi theo quy định, thẩm quyền ban hành quyết định giá đất là của UBND tỉnh chứ không phải của cá nhân Chủ tịch UBND tỉnh.

Giải pháp minh bạch hóa quá trình thẩm giá, hạn chế các tiêu cực liên quan đến đất đai

 Dư luận cho rằng lô đất được định giá quá thấp, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Một quyết định hành chính liên quan đất đai đều nảy sinh ra quyền lợi, đó là nguồn cơn của rủi ro tham nhũng. Do đó, các tiêu cực, tham nhũng về đất đai đã và đang gây bức xúc trong xã hội và là thách thức lớn đối với sự lãnh đạo của Đảng, sự quản lý của Nhà nước.Vì vậy, đối với vụ việc nêu ở trên cần đề ra các giải pháp trọng tâm để phòng chống tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này, trong đó ưu tiên bịt các “lỗ hổng” từ quản lý.

Một là, đề nghị Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ, Bộ Tài chính… vào cuộc thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, xem xét, làm rõ có hay không đang tồn tại lợi ích nhóm trong vụ việc, dẫn đến nguy cơ thất thu lớn ngân sách nhà nước. Ngoài ra, cũng cần làm rõ cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai của UBND tỉnh Hải Dương, việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của địa phương đã sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế hay chưa? Chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch có hiệu quả không? Quá trình thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất có đảm bảo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành hay không?

Hai là, việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn, thẩm định giá đất cũng cần “minh bạch hóa”, công khai quy trình, các tiêu chí nhằm rà soát, thẩm định, trình duyệt phương án giá đất... Trong trường hợp phát hiện ra sai phạm, cần hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng tư vấn để chọn lại đơn vị khác.

Ba là, cần làm rõ trách nhiệm, năng lực của đơn vị thẩm định giá, chất lượng định giá và năng lực của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên bất động sản có đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra hay không. Có hay không sự buông lỏng trong quản lý dễ nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao, thậm chí sai lệch, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách, tài sản nhà nước.

Xuân Sơn - Phan Anh Tuấn